서울 강남업무지구(GBD) 오피스 시장이 대대적인 변화를 예고하고 있다.

서울시가 16년 만에 ‘테헤란로 도시관리계획 결정’을 변경하면서, GBD의 핵심축인 테헤란로 일대의 용적률을 대폭 상향하고, 용도지역 변경 절차를 간소화했기 때문이다.

테헤란로를 중심으로 형성돼 온 대형 오피스 시장이 서초나 송파 등 인근 지역으로 확대될 조짐을 보이는 가운데, 이번 조치로 인해 그간 공급 부족에 시달려온 GBD 오피스 시장에 숨통이 트일 것이라는 분석이 나온다. 이와 함께 투자 전략에도 변화가 불가피할 것으로 전망된다.

이 같은 내용은 코어비트가 유료 구독 회원에게 29일 제공한 보고서  ‘코어비트 인사이트 7호 – 서울 오피스 시장 대변화 2편: GBD 공급 심층분석’에 담겼다.

보고서는 GBD 내 주요 개발 프로젝트의 현황과 특징, 향후 시장 전망과 대응 전략 등을 집중적으로 다뤘다.

보고서에 따르면 2024년부터 2031년까지 GBD에서는 5개 주요 개발사업을 통해 총 33만 3000평 규모의 신규 오피스가 공급될 예정이다. 여기에 수서역세권(약 3만 평)과 복정역세권(약 36만 3000평) 등 인접 지역의 개발까지 포함하면 전체 공급 물량은 약 69만 6000평에 이른다.

이는 지난 11년간(2014~2024년) GBD 및 인근 지역에 공급된 약 14만 4000평의 오피스 면적과 비교할 때 5배에 달하는 규모다.

보고서는 GBD에서 주목해야 할 개발 프로젝트로 ①현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) ②서리풀 복합개발사업 ③복정역세권 개발사업을 꼽았다. 이 세 프로젝트에서 공급될 업무시설 연면적만 총 63만 평으로, 전체 GBD 공급물량의 약 91%를 차지한다.

현대차 GBC는 옛 한국전력 부지(삼성동 167번지, 2만 2430평)에 조성되는 복합개발 사업으로, 총연면적은 약 30만 평에 달한다. 이 가운데 15만 평 이상이 오피스 공간으로 조성될 예정이며, 현대차 통합사옥 외에도 호텔, 공연장, 판매시설 등이 포함된다.

서리풀 복합개발사업은 옛 국군정보사령부 부지(서초동 1005-1번지, 2만 9300평)에 국제업무, 문화, 상업 기능이 복합된 단지를 조성하는 프로젝트다. 시행사인 MDM그룹은 이르면 6월 본공사에 착수할 예정이며, 오피스 공급 규모는 약 15만 평으로 추산된다.

복정역세권 개발사업은 위례신도시의 자족 기능 강화를 목적으로 추진되는 대형 프로젝트다. 오는 2030년까지 업무·상업·문화·숙박시설이 어우러진 총 33만 3000평 규모의 복합단지로 개발된다.

코어비트는 “2030년 세 프로젝트가 모두 완공되면 GBD는 기존 테헤란로 중심 구조에서 벗어나 보다 광역적인 오피스 권역으로 확장될 가능성이 높다”고 분석했다.

또 다른 중요한 변화는 서울시가 이달 8일 고시한 테헤란로 일대 지구단위계획 변경이다. 16년 만에 이뤄진 이번 조치로 용도지역 변경이 간소화되고, 용적률은 최대 1800%까지 상향돼 고밀도 개발이 가능해졌다.

이는 GBD 일대의 개발 여건에 큰 변화를 주는 정책적 전환점으로, ‘New GBD’ 시대의 서막이라는 해석도 나온다.

코어비트는 “GBD는 중심축의 규제 완화와 외연 확장이라는 중층적 전환기에 접어들었다”며, “투자자들은 입지 위주의 판단에서 벗어나, 정책 변화, 개발 환경, 수요 분산, 규제 여건 등 복합적인 요소를 입체적으로 분석한 전략적 접근이 필요하다”고 강조했다.