책임준공형 관리형 토지신탁 사업장에서 준공 기한을 지키지 못한 신탁사가 대주단에 대출 원금과 연체 이자를 모두 배상해야 한다는 법원 판결이 나오면서 신탁업계에 비상이 걸렸다.

2일 부동산 개발업계에 따르면 서울중앙지법 민사합의42부(재판장 최누림)는 지난달 30일 경기 평택시 어연리 물류센터 신축 사업의 프로젝트파이낸싱(PF) 대주단이 신한자산신탁을 상대로 제기한 손해배상 청구 소송에서 원고 승소 판결을 내렸다. 법원은 신한자산신탁이 23개 새마을금고로 구성된 대주단에 대출 원리금 전액 256억 원 및 연체 이자 전액을 지급해야 한다고 판결했다.

앞서 비스트건설은 평택시 어연리 244-16 일대에 연면적 1만8588m² 규모의 물류센터 신축 프로젝트를 추진하면서 대주단으로부터 총 300억 원의 PF를 조달했다. 소송을 제기한 23개 새마을금고는 이 중 트랜치 A 대주로서 270억 원 대출을 제공했다.

비스트건설과 신한자산신탁은 관리형 토지신탁 계약을 체결했고, 신한자산신탁은 시공사가 16개월 이내 준공에 실패할 경우 책임준공 의무를 부담하기로 했다. 대출 실행일로부터 22개월 이내에 책임준공 의무를 이행하지 못할 경우 대주단에게 발생한 손해를 배상하기로 약정한 것이다.

신한자산신탁은 책임준공기한인 지난해 3월까지 준공을 완료하지 못했고, 물류센터를 매입하기로 한 선매수인은 선매입 계약도 해지했다. 그러자 23개 새마을금고는 지난해 4월 신한자산신탁에 대출 원리금 전액과 연체 이자를 지급하라는 소송을 냈다.

대출 원리금과 연체 이자를 전액 배상하라는 대주단의 주장에 대해 피고인 신한자산신탁은 이같은 손해배상은 자본시장법상 손실보전금지 규정에 위반되어 무효라고 주장했다.

책임준공이 다소 지연되었을 뿐 최종적으로 준공이 완료되었고, 물류센터의 감정가액이 대출금 채권을 상회하는 만큼 손해배상 금액을 감액해달라고 법원에 요청했다. 공사지연에 따른 실질적인 손해액을 손해배상 금액으로 해달라는 것.

하지만 법원은 신탁계약과 대출 약정, 책임준공확약서 등 관련 문서들이 ‘신탁사가 책임준공을 이행하지 못한 경우 대주단에게 발생한 손해(대출 원리금 및 연체이자 상당액)를 배상한다’고 규정하고 있다며 대주단의 손을 들어줬다.

법원은 △피고가 책임준공형 신탁의 구조와 리스크를 충분히 인지하고 통상의 신탁계약보다 높은 수준의 보수를 받으며 계약에 참여한 점 △피고가 책임준공 의무를 이행하지 않았음에도 불구하고 피고의 손해배상을 신뢰하여 잔여 대출을 추가로 실행한 점 △피고의 책임준공 불이행으로 선매입계약이 해제되어 원고가 대출금을 전액 회수할 수 있는 기회를 상실했다는 점 등을 들어 손해배상 금액이 과도하지 않다고 적시했다.

이번 판결에서 법원이 신탁사의 책임 범위를 원리금과 연체 이자 전체로 판단하면서 다른 소송도 영향을 받을 가능성이 높아졌다. 책임준공 문제가 본격적으로 불거진 작년 2월 이후 현재까지 제기된 책임준공 소송만 13건, 손해배상액은 3400억 원에 이른다.

뿐만 아니라 아직 소송이 제기되지 않은 책임준공 미이행 사업장에서 추가 소송이 제기될 가능성도 있다. 한국신용평가에 따르면 KB부동산신탁, 교보자산신탁, 대신자산신탁, 한국투자부동산신탁, 한국토지신탁, 대한토지신탁, 코람코자산신탁 등 7개사의 책임준공 미이행 사업장 수는 43개, PF 잔액은 1조6000억 원에 달한다.

법무법인 지평은 2일 이번 판결을 분석하면서 “신탁사의 책임준공확약 불이행에 따른 손해배상 책임이 실제로 인정된 대표적인 판례”라며 “대주단은 책임준공 관련 약정간 구조적 일관성을 갖췄는지 세심한 주의를 기울여야 하고, 신탁사는 책임준공 확약이 단순한 관리 의무가 아니라 금전적 책임이 수반되는 실질적 채무라는 점을 인식하고 리스크 관리를 강화할 필요가 있다”고 강조했다.