삼성전자가 2024년 7월 인수한 영국 AI 스타트업 ‘옥스포드 시맨틱 테크놀로지스(OST)’가 옥스포드에서 사업을 확장하면서, 현지 오피스 시장에 새로운 수요가 형성되고 있다. 업계 관계자들에 따르면, OST는 삼성의 투자를 바탕으로 옥스포드 지역 내 연구개발(R&D) 인력 확대와 오피스 공간 확장을 추진하고 있는 것으로 알려졌다. 옥스포드는 전통적인 학문 중심 도시에서 글로벌 딥테크 허브로 변모 중이다.

OST는 옥스포드 대학교 컴퓨터과학과 교수 3명이 2017년 공동 설립한 딥테크 스타트업으로, 지식 그래프 기반 의미론적 추론 엔진(RDFox)을 핵심 기술로 보유하고 있다. 이 기술은 삼성의 갤럭시 스마트폰 AI 기능에 적용되며, 향후 TV와 가전제품까지 확장될 예정이다. 삼성전자는 2018년부터 OST와 협력 관계를 유지해 오다 지난해 인수를 완료했다.

옥스포드는 런던, 케임브리지와 함께 영국 '골든 트라이앵글(Golden Triangle)'을 구성하는 핵심 지식 경제 지역이다. 실제로 옥스포드 사이언스 파크, 베그브로크 이노베이션 캠퍼스(Begbroke Innovation Campus), 옥스포드 노스(Oxford North) 등에서 대규모 R&D 오피스 개발이 활발히 진행되고 있다.

OST와 같은 딥테크 기업의 확장은 소형 오피스부터 고급 연구 단지까지 다양한 상업용 부동산 수요를 창출할 것으로 예상된다. 이는 이미 민간 개발업체와 투자자들이 추진 중인 대규모 개발 계획에 견고한 수요 기반을 제공할 것으로 분석된다.

글로벌 부동산 투자사 티시먼 스파이어(Tishman Speyer)가 팬데믹 이후 처음으로 맨하탄 오피스를 매입했다. 대상 자산은 뉴욕 소호(SoHo) 지역 12층 규모 오피스 건물인 148 Lafayette Street로, 연면적 약 4만6700㎡(약 1만4100평), 인수가는 1억550만 달러(약 1500억 원)다. 티시먼은 건물 인수를 위해 블랙스톤(Blackstone)으로부터 6830만 달러(약 980억 원) 대출을 받았다.

이번 거래는 티시먼이 2019년 이후 맨해튼에서 처음 진행하는 오피스 인수이며, 미국 내 오피스 자산 매입은 2021년 이후 처음이다. 매도자인 에픽(Epic)이 2012년 1억2650만 달러에 매입했던 자산으로, 티시먼은 시장가보다 낮은 가격에 매입한 것으로 분석된다.

티시먼의 이번 투자는 주요 투자자들이 뉴욕 오피스 시장 반등 가능성에 베팅하기 시작했다는 상징적 의미를 갖는다. 블랙스톤도 최근 1345 Avenue of the Americas에 49% 지분을 인수하며 3년 만에 맨해튼 오피스 시장에 복귀했다. 당시 8억5000만 달러(약 1조2000억 원) 규모의 CMBS(상업용 모기지담보부증권) 금융을 조달해 주목을 받았다.

업계 전문가들은 이러한 움직임이 팬데믹 이후 위축되었던 프리미엄 오피스 투자가 되살아나는 신호일 수 있다고 분석하고 있다. 다만 섹터 전체적인 회복이라기보다는 우량 자산을 중심으로 한 선별적 투자 양상을 보이고 있다.

미국 오피스 건물의 용도 변경 및 철거 규모가 신규 오피스 건설을 사상 처음으로 앞지를 것이라는 전망이 나왔다. 

CBRE 최신 보고서에 따르면, 2024년 말까지 미국 주요 58개 도시에서 약 2330만 평방피트(약 65만4000평)의 오피스 공간이 철거되거나 다른 용도로 전환될 예정이다. 반면 올해 완공이 예상되는 신규 오피스 공간은 1270만 평방피트(약 35만7000평)에 그쳐, 철거나 용도 변경이 신규 공급을 넘어서는 최초의 해가 될 전망이다.

특히 용도 변경 프로젝트 중 약 64%가 도심 비즈니스 지구(CBD)에 위치하고 있으며, 이는 도시 중심부가 순수 업무 지구에서 주거, 리테일, 레스토랑이 공존하는 복합 용도 지역으로 진화하고 있음을 시사한다. 최근 프라임 오피스 선호 현상에 따라 오피스 시장이 양극화되면서 노후 오피스들이 시장에서 밀려나는 현상도 나타나고 있다.

CBRE는 이런 흐름이 미국 내 오피스 공실률을 낮추는데 기여할 것으로 기대하고 있다. 현재 미국 오피스 공실률은 19% 수준으로, 역사상 최고 수준에 접근하고 있다.

글로벌 부동산 투자회사 스타우드 캐피털 그룹(Starwood Capital Group)이 총 28억6000만 달러(약 4조1000억 원) 규모의 부동산 사모 크레딧 펀드 모집을 성공적으로 마무리했다고 발표했다.

이번에 클로징한 펀드는 스타우드 리얼 에스테이트 데트 스트래티지스 U.S.(Starwood Real Estate Debt Strategies U.S.), 스타우드 유러피언 리얼 에스테이트 데트 파이낸스 II(Starwood European Real Estate Debt Finance II), 스타우드 오스트레일리언 리얼 에스테이트 데트 파이낸스 트러스트 I(Starwood Australian Real Estate Debt Finance Trust I) 등이다. 관련 공동 투자 펀드들을 포함한 총 약정 자본은 28억6000만 달러에 달한다.

배리 스턴리히트(Barry Sternlicht) 스타우드 캐피털 회장 겸 최고경영자(CEO)는 "규제 및 거시 경제적 역풍에 직면해 전통적인 대출 기관들이 위축되고 있는 상황에서, 스타우드 캐피털은 다양한 크레딧 상품을 통해 유연한 금융 솔루션을 제공하고 있다"고 밝혔다.

스타우드 캐피털의 이번 성과는 최근 사모 크레딧(Private Credit) 시장의 급속한 성장세를 반영한다. 영국 사모 크레딧 전문 운용사 펨버튼 에셋 매니지먼트(Pemberton Asset Management)가 옥스포드 사이드 비즈니스 스쿨과 공동으로 발표한 최신 보고서에 따르면, 글로벌 사모대출(Private Debt) 시장이 2029년까지 2조6000억 달러(약 3700조 원) 규모로 성장할 것으로 전망된다.

보고서는 사모대출 시장이 2000년 400억 달러에서 2024년 6월 1조6000억 달러(약 2300조 원)로 급성장했으며, 향후 5년간 추가로 62% 확대될 것으로 예상한다고 분석했다. 이는 전통적인 은행 대출과 신디케이트 론을 대체하는 금융 수단으로서 사모 대출의 중요성이 지속적으로 커지고 있음을 보여준다.