이지스자산운용이 2025년 상반기 최대 매물인 강남 SI(Seoul International) 타워 인수를 위해 설립하는 리츠의 우선주를 공모한다. 교직원공제회의 30년 만기 장기 지분형 펀드가 보통주에 투자하기 때문에, 리츠 존속 기간은 27년이다.

12일 이지스밸류업제1호리츠 투자설명서에 따르면, 이지스는 SI타워를 8971억원(3.3㎡당 약 4400만원)에 인수할 예정이다. 이를 위해 보통주 2861억원과 함께 우선주 880억원은 공모로 조달할 예정이다. SI타워 감정가액은 9732억원이며, 담보인정비율(LTV) 58.5% 수준의 대출을 받는다.

부동산 공모 리츠/펀드는 사모와 달리 종합부동산세가 면제되고, 재산세도 분리과세 대상이어서 단일 세율(0.24%)이 적용되는 세제 혜택을 누릴 수 있다. 또한, 리츠는 금융권의 부동산 담보대출을 받을 때 담보신탁이 허용돼 근저당권 설정 비용을 줄일 수 있다. 지난 3월 입찰 당시, 대부분의 참가자들이 펀드가 아닌 리츠를 통해 인수하는 방안을 제시했다.

매각 차익을 제외한 연 배당 수익률은 보통주 4.66%, 우선주 5.5% 수준으로 제시됐다. 다른 투자 상품에 비해 다소 낮은 편이다.

SI타워의 주요 투자자는 교직원공제회로, 2021년 이지스와 함께 설정한 30년 만기 장기지분형 펀드(5300억원) 자금이 사용된다. 공제회는 강남업무지구(GBD) 프라임 오피스를 장기간 보유한다는 전략이어서, 리츠 존속기간이 2052년말로 설정됐다.

이지스는 투자 설명서에서 “리츠 만기는 27년이지만, 최소 10년 이상 운영을 원칙으로 하고 이후 적절한 시기에 매각할 계획”이라고 밝혔다.