대신파이낸셜그룹의 사옥인 대신343을 기초자산으로 담는 대신밸류리츠가 다음주 일반청약을 받고 다음달 10일 코스피에 상장될 예정이다. 대신자산신탁은 7년간 평균 6.35%의 목표 배당률을 제시했다.

이런 가운데 대신343의 공실이 30%가 넘는 것으로 나타나 향후 공실이 해소될 수 있을지에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

2017년 6월에 준공된 대신343은 지하 7층~지상 26층, 연면적 5만3369m² 규모의 프라임 오피스다.

대신증권이 20~26층을 사용하고 있고, 대신파이낸셜그룹 계열사들이 3~5층, 16~19층을 쓰고 있다. 7층부터 15층까지 외부 기업에 일반임차를 하고 있는데 15층을 제외한 8개층이 현재 공실중이다. 12~14층 3개층을 쓰던 티맵모빌리티의 경우 지난 4월 SK리츠가 보유한 충무로 SK-C타워로 이전했다. 이로써 대신343은 오피스로 사용하는 23개층 가운데 8개층이 공실로 남아 있다.

대신밸류리츠는 대신343을 6620억 원에 인수했고, 대신파이낸셜그룹은 올해 4월부터 10년간(7+3년) 100% 마스터리스로 임차하고 있다. 공실이 있더라도 대신파이낸셜이 임대료를 전액 내게 되므로 배당을 지급하는데는 문제가 없다. 대신자산신탁은 “임대료는 매년 2.75% 인상돼 물가 상승률보다 높은 임대료 상승률을 확보했다”고 밝혔다.

하지만 기초자산의 임차 여건이 개선되지 않는다면 장기적으로 리츠의 배당률과 주가를 유지하는데 어려움을 겪을 수밖에 없다.

향후 도심업무지구(CBD)에는 내년부터 2030년까지 대규모 오피스 공급이 예정돼 있고 개발중인 오피스 빌딩들이 벌써부터 임차인 유치 경쟁을 벌이고 있어 상황은 녹록치 않다.

대신343 인근 파인애비뉴도 A동(연면적 1만9896평) 3038평, B동(1만9426평) 1084평의 공실이 해소되지 않고 있다.

공평 15·16지구에 들어서는 G1서울, 을지로3가 6지구, 을지로 3가 12지구 등 내년에 준공되는 신축 오피스 빌딩들도 현재 자문사를 통해 임차인 유치 마케팅을 벌이고 있다. 내년부터 2030년까지 CBD에는 70만 평의 오피스 공급이 예정돼 있다.

한편 대신자산신탁은 대신파이낸셜이 보유 또는 투자한 자산을 지속적으로 편입해 대신밸류리츠의 자산 규모를 5년 내 2조 원 수준으로 키운다는 계획이다. 서울 서초동 강남역 사거리에 위치한 343강남과 종로구 서린동 공안과 부지에 개발될 예정인 서린345, 강남구 청담동 소재 소봉빌딩 등의 편입이 추진된다.