상업용 부동산 시장의 ‘큰손’ 군인공제회가 최근 대체투자 비중을 기존 47% 수준에서 85%로 늘리겠다고 발표하면서 업계의 뜨거운 관심을 받았다. 운용 자산만 20조 원에 달하는 데다, 유동성이 크게 위축된 상황에서 단비 같은 소식이었기 때문이다.

반면, 또 다른 시장의 큰손인 교직원공제회(25.8%)는 눈에 띄게 낮은 수준이었고, 교보생명(1.8%)은 비교하기 어려울 정도로 미미하다.

큰손들의 이러한 행보는 비단 국내에만 국한된 현상은 아니다. 미국의 예일대학 기금은 대체투자 비중이 95%에 달하지만, 전 세계 최대 규모 기관 중 하나인 일본 GPIF는 2%에 불과하다.

이러한 격차가 나타나는 원인은 무엇일까. 24일 발간된 『코어비트 인사이트 리포트 9호』는 이에 대한 해답을 기관투자자의 태생적 배경에서 찾았다. 기관투자자의 자금 원천과 제약 요건에 따라 자산 배분이 구조적으로 결정된다는 것이다.

보고서에 따르면 기관투자자의 투자 목적은 그들이 운용하는 자금의 원천에 따라 구조적으로 결정된다.

국부펀드나 패밀리오피스처럼 외부 납입자 없이 축적된 자산을 운용하는 경우, 자산 증식과 장기 수익률 극대화에 운용 목표가 맞춰진다. 따라서 인플레이션 헤지와 초과 수익률을 제공하는 대체투자에 적극적일 수밖에 없다.

다만 같은 국부펀드라도 차이는 있다. 노르웨이 국부펀드 GPFG는 석유 수익 기반임에도 대체투자에 소극적이다. 이는 국가 예산 부족 시 해당 자금으로 이를 보전해야 하는 역할을 지니기 때문에 유동성 확보가 최우선 목표가 되기 때문이다.

보고서에 따르면 정기적 지급 의무(pay-out)와 규제가 실질적인 투자 한계를 규정한다. 연기금과 보험사는 가입자에게 정기적 지급을 해야 해 유동성 확보가 최우선이지만, 국부펀드나 패밀리오피스는 지급 의무가 없어 장기·비유동 자산에 적극 투자할 수 있다.

같은 연기금 내에서도 차이가 크다. 일본 GPIF는 정부 규제로 부동산 투자 비중이 1.5% 수준이지만, 캐나다 CPPIB는 법적 지급의무에서 자유로워 부동산 비중이 12~13%에 달한다.

코어비트는 "기관의 자금 원천과 제약 요건은 실질적인 자산배분 한계를 규정하는 핵심 요소"라며 "투자자들은 기관투자자의 태생적 배경을 이해해야 시장 흐름을 정확히 읽을 수 있다"고 강조했다.

보고서는 국부펀드부터 패밀리오피스까지 5개 기관 유형별 자세한 투자 성향과 그 배경을 담고 있어, 부동산 투자 전략 수립에 핵심 인사이트를 제공한다. 이번 보고서는 기관투자자 분석 시리즈 1편이며, 오는 10호에 담길 2편에서는 구체적인 투자 사례와 과거 투자 역사 등이 집중적으로 다뤄질 예정이다.