올 들어 더에셋, 디타워 돈의문 등 트로피 에셋 위주로 우선협상자가 선정되면서 빅딜의 거래 환경은 그렇게 나쁘지 않다는 평가다. 그렇지만 이들 거래가 안정적 임차 공간이나 사옥 확보 등 전략적 투자자(SI)의 목적이 크게 작용한 특수성을 가지고 있다. 여전히 시장은 유동성 부족 속에 매물이 쌓이면서 플라이트 투 퀄리티(Flight to quality)로 분류되기에 애매한 자산은 딜 성사가 쉽지 않은 모습이다.

28일 부동산IB업계에 따르면 최근 강남권역 핵심 지역에 소재한 오피스 빌딩 매각이 무산되는 사례가 나타나고 있다. 먼저 '케이스퀘어강남2' 빌딩으로 코람코자산신탁이 리츠를 통해 보유하고 있는데 최근 매각 입찰 과정에서 우선협상자 선정이 불발됐다. 입찰과정에서 교보AIM자산운용, 케펠자산운용, LB자산운용, DHG자산운용, 상인베스트먼트 등 여러 투자자들이 매입 의사를 밝혔고, 몇 곳의 응찰자를 대상으로 인터뷰가 진행됐지만 리츠 투자자의 반대로 우협 선정이 무산된 것으로 알려졌다. 이 빌딩은 코람코가치부가형부동산제2호모리츠의 자(子)리츠인 코람코가치부가형부동산제2의1호위탁관리자부동산투자회사가 보유하고 있다. 교직원공제회가 앵커 출자자로 참여했고 농협중앙회와 경찰공제회 등도 출자자로 이름을 올렸다. 

아남타워도 최근 딜 추진을 스톱한 것으로 알려졌다. 한화자산운용이 사모펀드를 통해 구분 소유로 보유한 이 빌딩은 지난해부터 매물로 나왔다. NH농협리츠운용이 우선협상자로 선정되며 딜 완료를 목전에 두기도 했지만 최종적으로 딜이 무산됐다. 투자자로 나서기로 한 새마을금고의 자금 사정으로 펀딩이 여의치 않았던 것이 원인이었다. 아남타워는 한화자산운용 '한화오피스일반사모부동산투자신탁8호'을 통해 보유하고 있는데 현재 신탁 계약 기간 연장을 추진하고 있는 것으로 알려졌다. 펀드 만기는 오는 10월이다. 펀드 설정은 2019년으로 당시 매입가는 932억 원이다. 지난해 매각 당시 임대율이 99%에 가까운 상태로 공실이 거의 없어 매각에 적기라는 판단 아래 매각이 시도됐지만 매도측의 뜻대로 되지 못했다. 

현재 최대 면적을 임차하고 있는 알스퀘어가 올해 말 임차 만기를 앞두고 사무실 이전이 확정된 상황이다. 알스퀘어는 아남타워의 임대면적 중 45.2%를 임차해 최대 임차인이다. 올 12월 31일 임차 만기인데 현재 GRE파트너스가 서울숲 더샵 엔터식스 왕십리점을 인수하며 이 곳에 입주가 예정되어 있다. 프롭테크에서 인테리어, PM, 임대차 관리 등으로 사업 확장을 꿰하고 있는 알스퀘어는 여러가지 사업적 시너지 효과와 비용 절감 차원에서 이 같은 결정을 한 것으로 알려졌다. 한화자산운용으로서는 알스퀘어의 빈공간을 메워야 하는 과제를 안고 있다. 더블 역세권인 선릉역에서 도보 2분 거리로 지하철을 이용한 출퇴근 및 서울 주요 업무 권역으로 연결성이 좋은 입지로 스타트업 위주로 임차수요가 풍부한 곳이다. 

한편  지난 4월 시장에 매물로 나온 서울역T타워의 우선협상자 선정 등 딜 프로세스가 진행되지 않고 있는 것으로 알려졌다. 몇 곳이 응찰에 나섰지만 제시한 가격이 매도자의 눈높이와 맞지 않았다는 후문이다. 매도자인 케펠리츠는 앞으로 서울역 부근의 오피스 개발 등을 기대하고 최적의 매각 시점을 다시 찾겠다는 입장이다. 영등포타임스퀘어, 강동 이스트센트럴타워, 여의도 파이낸스타워 등이 시장에 나왔다 주인을 찾지 못하고 딜이 드롭 된 사례들이다.