5000원으로 미국과 유럽 빌딩에 투자할 수 있어 상장 당시부터 국내 소액주주들의 큰 관심을 받아온 제이알글로벌리츠 주가가 공모가 대비 반토막이 났다. 가뜩이나 배당 축소로 투자심리가 악화된 상황에서 고금리 회사채 발행에 유상증자까지 이어지자 투자자들이 미련없이 떠나고 있다.

30일 유가증권시장에서 제이알글로벌리츠 주가는 1.59% 내린 2470원으로 마쳤다. 이대로라면 연초 기록한 사상 최저치(2335원) 아래로 내려갈 가능성을 배제할 수 없다.

주가 하락은 기관 매도가 주도하고 있다. 한국거래소에 따르면 제이알글로벌리츠 주가가 연중 최고치(2785원)를 기록한 지난 5월 27일 이후 연기금은 446만주, 금액으로는 118억원 가량을 순매도했다.

회사 측은 전날 공지를 통해 “대량 순매도를 하는 연기금은 주주명부에 등재된 투자기관 중 하나”라면서도 “정확한 매도 사유를 공식적으로 확인할 순 없다”고 밝혔다. 다만 해당 연기금이 해외 상장리츠를 통한 글로벌 상업용부동산 투자를 시작하면서 제이알글로벌리츠 비중을 줄였을 가능성이 있다고 설명했다.

그러면서  현지 자산운용에 펀더멘털 측면에서 이슈는 없다고 강조했다. 해당 리츠가 담고 있는 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워와 미국 맨해튼 오피스 빌딩에는 아무 문제가 없단 것이다.

하지만 이들 투자자산의 운영 과정에서 예상 외의 출혈이 잇따르고 있어 투자자들은 불안하다.

제이알글로벌리츠는 이날 투자설명서를 통해 앞서 예고한 750억원의 자금조달 계획을 최종 공시했다. 이 가운데 회사채 발행으로 조달하는 600억원 가운데 500억원은 유로 환헤지 만기에 따른 롤오버 정산에 쓰인다. 나머지 100억원은 벨기에 파이낸스타워 선순위대출 분할상환에 쓸 예정이다.

이와 함께 150억원의 단기사채 발행도 공시했다. 만기는 오는 10월 30일까지로 금리는 연 5.30%에 달한다. 제이알글로벌리츠는 지난 15일 공시를 통해 총 700억원 안팎을 조달할 것이라고 알린 바 있다.   

가장 많은 자금이 투입되는 환 정산금은 규모도 규모지만 발행 금리가 높다는 지적을 받고 있다.

제이알글로벌리츠는 2023년 5월 벨기에 파이낸스타워를 편입하면서 약 3800억원에 대해 통화스왑계약(환헤지)을 체결했다. 문제는 환율이다. 최초 계약 환율(1유로당 1420.08원)에 비해 유로화가 껑충 뛰면서 오는 11월 3일 돌아오는 만기를 갱신하려면 추가 정산금 지급이 필요해졌다.

최근 1유로 당 원화는 1600원에 육박한다. 이대로라면 500억원에 가까운 환 정산금이 소요될 것으로 추정된다.

이미 상반기 미국 맨해튼 오피스 빌딩에 대한 환 정산금으로 300억원 이상을 쓴데 이어 하반기엔 이보다 더 큰 규모의 비용이 발생하는 것이다. 2024년 순이익(NPI)이 438억원인 제이알글로벌리츠 입장에선 상당한 부담이 아닐 수 없다.

더군다나 이번 회사채 발행 금리는 6.3%로, 비슷한 벨기에 부동산 자산을 편입한 KB스타리츠가 역시나 환 정산금 마련을 위해 발행한 회사채 금리 4.3%보다 2%포인트나 높다.

이에 대해 제이알글로벌리츠 측은 경쟁입찰로 금리를 결정하는 것이 아닌 인수단 총액 인수 후 장내매도 방식에 의한 회사채 발행을 진행해왔다며 “발행 조건은 기존 발행 회사채 유통 수익률 및 증권사 미매각 위험 등을 감안해 결정하고 있다”고 설명했다.