한국투자금융그룹이 ‘판교테크원’을 시작으로 우량 실물/개발 자산을 지속적으로 편입해 국내 최대 규모의 상장 리츠(REITs)를 만들겠다는 비전을 투자자들에게 제시했다. 카카오뱅크를 전략적 투자자(SI)로 유치해 판교테크원을 인수하고, 7년내 한국투자증권 여의도 본사 빌딩까지 매입해 리츠의 자산 규모를 5조원으로 키우겠다는 계획이다.

신한알파리츠는 2018년 ‘그레이츠판교’를 시작으로 총 12개 자산을 인수하며, 올해 3월말 기준 총자산 2조6600억원 규모의 국내의 대표적인 오피스 상장 리츠로 성장했다. 한투금융그룹도 비슷한 길을 가지만, 규모는 훨씬 크다.

한국투자리얼에셋운용은 판교테크원 인수를 위해 ‘더퍼스트 제1호리츠’를 설립하고 최근 영업인가를 받았다. 리츠 운용 기간은 7년으로 설정됐다.

오피스 인수 금액은 1조9820억원(3.3㎡당 3,320만원)인데, 부대 비용을 포함해 2조2102억원을 조달할 계획이다. 한투금융그룹은 보통주와 우선주에 1500억원을, 카카오뱅크는 4500억원을 투자한다.

한투리얼에셋은 우선주 2800억원을 인수할 투자자를 모집하고 있으며, 연간 배당률은 6.5%를 제시했다. 보통주 배당률은 0.55%로 상대적으로 낮은 편이다.

담보대출 1조1100억원(LTV 55.7%)은 향후 시장 금리 인하를 예상해 만기를 3년으로 짧게 정했고, 금리는 3.9%(All-in 기준)로 낮은 편이다.

현재 판교테크원 임차 기업의 실질 임대료(E.NOC)는 3.3㎡당 24만400원인데, 2025년 2분기 신규 임대차 계약 단가는 36만800원으로 매우 높아서, 향후 임대료 상승이 예상된다고 한투리얼에셋은 설명했다.

한투리얼에셋은 ‘더퍼스트 리츠’를 한투금융그룹의 대표 상장 리츠로 육성할 계획이다. 2026년부터 추가로 자(子)리츠를 설립해 신규 오피스를 편입하고, 2028년에 모(母)리츠인 ‘더퍼스트 리츠’를 상장할 계획이다.

우선 편입 대상은 효제동 오피스다. 한투리얼에셋은 2024년말 부실채권(NPL) 펀드를 통해 서울 종로구 효제동 21-3, 4 일대 부지를 1034억원에 인수해 오피스 개발을 추진하고 있다. 당초 이지스자산운용이 오피스텔 및 근린생활 시설 개발을 추진했으나 본PF 전환에 실패해 부지가 공매로 넘어갔다.

한투리얼은 용도를 변경해 지하 5층 ~ 지상 12층, 연면적 약 3만㎡(약 9,075평) 규모 오피스 개발을 진행하고 있다. 삼성물산이 올해 상반기 한투리얼에셋이 설립한 ‘효제동오피스PFV’에 80억원을 출자했으며, 시공사로 참여할 전망이다.  

한투리얼에셋은 이어 2032년까지 여의도 한국투자빌딩 사옥을 인수해, 리츠를 5조원 규모로 성장시킨다는 계획이다.

국내 자산운용사 관계자는 “한투금융그룹은 우량 오피스 자산을 계속 편입해, 신한알파리츠를 뛰어 넘어 그룹을 대표하는 리츠를 만들 계획”이라고 말했다.