대형 물류센터 매각 물건으로 큰 주목을 받아온 로지스밸리 안산 로지스틱스 센터(안산)와 청라 로지스틱스 센터(청라)의 흥행 결과가 엇갈렸다.

상대적으로 최신이면서 서울과 가깝고 규모도 큰 청라에는 두 곳만 참여한 반면, 안산에는 무려 6개 업체가 입찰에 나서 치열한 경쟁을 예고했다.

업계에서는 임차인 구성, 가격, 운영 안정성 등이 핵심 변수로 작용한 결과라는 분석이 나온다. 

11일 관련 업계에 따르면 지난 7일 진행된 안산 입찰에는 그래비티자산운용, 이지스자산운용, 와이드크릭자산운용, 한강애셋자산운용, 크리에이트자산운용, 코람코자산운용 등 6곳이 참여했다. 경기 안산시 단원구 성곡동에 위치한 이 시설은 지난 2019년 6월 준공된 상온 100% 물류시설이다.

반면, 불과 16일 전인 지난 7월 22일 입찰이 진행된 청라에는 글로벌 사모펀드 콜버그앤크래비스로버츠(KKR)-크리에이트자산운용과 이지스자산운용 단 두 곳만 참여했다. 이 시설은 글로벌 부동산 투자사인 브룩필드 애셋 매니지먼트가 보유한 자산으로, 인천 서구 원창동에 위치한 상온(80%)과 저온(20%)으로 이뤄진 복합창고다. 2022년 11월에 준공됐다.

물리적 조건만 놓고 보면 청라가 훨씬 유리하다. 최신 시설인 데다, 물류 수요가 상대적으로 큰 서울과 가깝기 때문이다.

하지만 1조 원대에 달하는 높은 인수 예정가격, 사실상 단일 임차인(쿠팡) 구조, 최근 물류센터 공급이 집중되고 있는 인천 지역이라는 점이 부담 요인으로 작용했다. 특히 단일 임차인은 안정적인 장기 계약 측면에서 장점이 있으나, 계약 해지 또는 축소 시 공실 발생 위험이 커 ‘양날의 칼’로 평가받았다.

반면 안산은 인수예정가 약 5000억 원으로 청라 대비 절반 수준에 불과해 투자 부담이 적었고, 임차인 구성이 쿠팡·LF·세븐일레븐 등으로 다양해 공실 리스크 분산에 유리했다.

특히 쿠팡 LF 등 안산의 주요 임차인들은 시설 투자(CAPEX, Capital Expenditure·자본적 지출)에도 적극적이다. 쿠팡은 1000억 원 이상, LF는 300억 원 이상을 투자한 것으로 알려졌다. 

CAPEX는 기업이 장기적으로 사용할 자산을 취득하거나 개선하는 데 쓰는 자금인데, 물류센터의 경우 자동화 설비, 냉난방 시스템, 창고 구조 변경 등에 투입된다. 임차인의 CAPEX 투자는 장기 계약 가능성을 높이고 시설 경쟁력을 유지·강화하는 효과가 있어, 매수자 입장에서는 안정성을 높게 평가하는 요인이다.

결국 이번 입찰 결과는 투자자들이 규모뿐 아니라 리스크 분산과 운영 안정성을 중시한다는 점을 보여준다. 업계 관계자는 “앞으로도 임차인 다변화, CAPEX 투자, 공급 상황 등을 종합 고려해 물류센터 투자가 이뤄질 것”이라고 전망했다.