미국 대표 월배당 리츠(REITs)인 리얼티인컴(Realty Income Corp., NYSE: O)이 2025년 2분기 111회 연속 분기 배당 증가를 달성하며 '배당 귀족주'의 위상을 재확인했다. 

'월 배당 리츠(The Monthly Dividend Company)'로 알려진 리얼티인컴은 1994년 상장 이후 131번째 배당 인상을 기록했으며, 양호한 2분기 실적에 힘입어 연간 AFFO 가이던스를 상향 조정했다.

매출은 전년 동기 대비 증가했으나 주당 순이익은 충당금 등의 영향으로 감소했다. 특히 이번 분기는 공격적인 투자 확대가 두드러졌고, 2025년 연간 투자 가이던스도 상향 조정했다.

리얼티인컴은 2025년 2분기에 430억 달러(약 60조원) 규모의 투자 기회를 검토했다고 밝혔다. 이는 2024년 한 해 전체 검토 규모와 맞먹는 수준으로, 분기 기준 역대 최대 소싱 물량이다.

'투자 기회 검토(sourcing volume)'란 리츠가 인수를 고려한 부동산들의 총 거래 규모를 의미한다. 즉, 실제 매입 전 단계에서 내부 검토나 실사, 협의를 거친 거래들의 총합이다.

리얼티인컴 측은 이번 분기 검토 자산 중 3% 미만만 실제 인수로 이어졌다고 설명했다. 430억 달러를 검토했지만 실제 투자는 약 12억 달러에 그쳤다는 의미다. 수익률이나 입지 등 엄격한 내부 기준을 충족하지 못한 자산을 배제한 결과로 해석된다.

리얼티인컴은 2분기 동안 12억 달러(약 1조7천억 원)를 평균 초기 현금수익률(initial cash yield) 7.2%로 투자했다. 

2분기 투자금 12억 달러 중 76%인 8억8,900만 달러(약 1조2,500억 원)가 유럽 시장에 집중됐다. 유럽 투자의 초기 현금수익률은 7.3%로 미국보다 높은 수준을 기록했다.

리얼티인컴은 폴란드에도 진출하며 유럽 진출 국가를 8개국으로 늘렸다. 이는 미국 시장의 경쟁 심화와 유럽의 상대적 고수익 기회를 반영한 전략적 선택으로 분석된다.

6월 말 기준 15,606개 부동산을 보유하고 있으며, 91개 산업 분야의 1,630개 테넌트에게 임대 중이다.

 2분기 말 기준 포트폴리오 점유율(전체 보유 부동산 중 임차인이 있는 부동산의 비율)은 98.6%를 유지했으며, 가중평균 잔여 임대기간은 9년에 달한다. 점유율 98.6%는 2010~2024년 평균인 98.2%를 상회하는 수준이다.

재임대 성과도 양호했다. 346건의 임대 계약에서 임대료 회수율 103.4%를 달성했다. 이는 기존 임대료보다 3.4% 높은 금액으로 재계약했다는 의미로 인플레이션을 상회하는 임대료 인상을 실현했음을 의미한다.

특히 전체 임대 활동의 93%가 기존 세입자와의 재계약으로 이뤄져 테넌트 만족도가 높음을 보여준다.

리얼티인컴은 지난해 미국 코어플러스 펀드(U.S. Core Plus Fund) 출시를 통해 사모펀드 사업에 진출했다. 올해 4월에는 이 펀드를 위한 13억8천만 달러(약 1조 9,300억 원)규모의 무담보 신용한도를 확보했다. 이 펀드는 리얼티인컴의 소싱 및 인수 강점을 활용하는 동시에 추가적인 자본 조달원을 제공한다.

경영진은 사모 부동산 시장이 공모 시장보다 약 10배 더 커서 상당한 성장 기회를 제공한다고 강조했다.

긍정적인 실적에도 불구하고 몇 가지 리스크가 있다. 2025년 전체 임대수익의 약 0.75%가 손실될 가능성이 있는데, 이는 과거 평균(0.3~0.5%)보다 높은 수준이다.

잠재적 임대료 손실(Rent loss Expectation)이 커진 주된 이유는 일부 세입자들의 재정 상태가 불안정하기 때문이다. 대표적으로 미국 가구용품 유통업체 '앳홈(At Home)'이 6월 중순 파산보호를 신청하면서 임대료 회수가 불확실해진 상황이다. 

리얼티인컴은 이러한 문제를 세입자들과의 임대 계약 재협상을 통해 손실을 최소화하기 위해 적극 대응하고 있다고 밝혔다.

리얼티인컴은 2025년 연간 투자 목표를 기존 40억 달러에서 50억 달러(약 7조 원)로 25% 상향 조정했다. AFFO(조정 운영자금흐름) 가이던스도 주당 4.24~4.28달러로 하단을 올렸다.

2025년 투자 규모 가이던스 증가는 주당 순이익의 감소에도 불구하고 경영진이 성장 전략 실행에 대한 상당한 자신감을 갖고 있음을 보여준다. 새로운 사모 펀드 이니셔티브가 이후 어떤 성장 동력을 제공할지 주목된다.