KB자산운용이 쉐어 딜(share deal) 형태로 여의도 파이낸스타워를 인수를 마무리했다. 투자자 모집 및 신규 수익 증권 발행, 기존 수익자 투자금 상환을 17일에 끝냈다. 펀드 설정기간은 5년이지만, 3년차 이후 조기 매각에 착수할 계획이다.

이 빌딩은 재개발을 진행할 경우 서울시의 여의도 금융중심지구 단위계획에 따라 용적률을 약 1200%까지 높일 수 있다는 장점을 갖고 있다. 2020년 KB자산운용이 금융 계열사와 외부 투자 자금을 모아 인수할 당시, 케펠자산운용이 자산관리(AMC)를 맡았다. 이번에는 수익자 동의를 받아 AMC를 KB자산운용으로 변경했다.

여의도 파이낸스타워는 연면적 1만3210평 규모로, KB운용은 이번에 3567억원(3.3㎡당 2,700만원. 부대비용 포함 총 투자금 3,763억원)에 인수했다. 2020년에는 2985억원(3.3㎡당 2,179만원)에 인수했다.

현대차증권은 올해 2분기 코람코자산운용과 쉐어 딜 형태로 여의도 현대차증권빌딩을 3.3㎡당 2900만원에, 2024년 4분기 우리자산운용이 미래에셋증권 빌딩을 3152만원에 인수했다는 점을 감안하면 경쟁력 있는 가격으로 시장에서는 평가하고 있다.

차이점은 2020년에는 보통주 50억원, 우선주(1종, 2종) 840억원이었는데, 2025년에는 보통주 335억원, 우선주 755억원으로 보통주 비중이 크게 높아졌다. KB스타리츠는 이번에 우선주에 150억원을 투자했고, 연간 배당률(CoC)은 6.7%다.

파이낸스타워의 오피스 공실률은 0%이며, 실질 임대료(E.NOC)는 24만9000원으로 인근 오피스에 비해 낮은 편이다. 2017년 리모델링이 이뤄진 저층부(1-4층) 리테일의 공실률은 2025년 11월말 기준 2.87%로 현재 임대 마케팅이 진행중이다.

2024년 11월 고시된 서울시 여의도 지구단위 계획에 따라 일반 상업지역으로 유지하면 오피스 빌딩은 최대 1600%, 중심상업지역으로 종(種) 상향이 이뤄지면 1000% 이상의 용적률을 확보할 수 있다.

KB운용은 일반 상업지역을 유지하면서 녹지 생태, 탄소 중립, 디자인혁신, 기부 채납 등의 인센티브를 받으면 기준 용적률 800%에 상한 용적률 400%가 적용돼 약 1200%까지 높아질 것으로 예상했다. 이럴 경우 연면적은 1만7986평으로 약 36%, 건축 규모는 27층(높이 125m)으로 6개층이 늘어나 추가 임대수익이 가능해진다.

국내 자산운용사 관계자는 “여의도 오피스 시장은 여전히 탄탄하고 신규 진입을 원하는 전략적 투자자(SI)도 많은 편”이라며 “시그니쳐타워에 이어 파이낸스타워 인수까지 마무리돼 KB자산운용의 운용자산(AUM) 규모가 상당히 커졌다”고 말했다.