코어비트는 지난해 8월 자체 리서치를 통해 향후 5년 간 서울 지역의 오피스 공급이 200만 평에 이를 것으로 추산한 데 이어 올 4월에는 ‘코어비트 인사이트’를 통해 CBD, GBD, YBD, PBD 등 주요 지역별로 오피스 과잉공급 물량을 업데이트해 제공했다.

이후 일각에서는 오피스 개발 프로젝트는 예정대로 진행되지 않고 지연되는 경우가 많다며 과잉공급 우려가 과장됐다는 주장도 제기됐다. 이에 코어비트는 을지로, 세운, 서울역, 서소문 등 서울에서도 집중적으로 오피스 공급이 예정된 CBD의 주요 지역별로 오피스 공급 현황을 시리즈로 점검해본다.

을지로3가에서는 을지로3가 구역 5개 지구와 수표구역 등 6개의 대규모 오피스 개발 프로젝트가 진행되고 있다.

코어비트가 을지로3가 일대 6개 프로젝트의 진행 상황을 점검한 결과 5개 프로젝트가 이미 착공에 들어가 있으며, 1개 프로젝트는 지난달 본PF 조달이 완료돼 연내에 착공이 예정돼 있는 것으로 조사됐다. 올 연말이 되면 6개 프로젝트의 모든 현장에서 예정대로 오피스 건설이 진행되는 것이다.

이들 6개 프로젝트를 통해 을지로3가에는 앞으로 2029년까지 총 12만 평의 오피스가 공급될 예정이다. (지난 4월 발행된 코어비트 인사이트는 이들 6개 프로젝트와 올해 1월 준공된 연면적 1만1754평 규모의 을지로 초동 프로젝트 107 등 7개 재개발 사업으로 을지로에 2030년까지 13만 평의 오피스가 공급될 것이라고 분석한 바 있다.)

아이비네트웍스가 시행하는 을지로3가 1, 2지구는 잇따른 선매각 실패와 시공사 교체 등 우여곡절 끝에 6월 8237억 원 규모의 본PF 전환에 성공해 지난달 착공에 들어갔다. 1, 2지구에는 지하 7층~지상 24층, 연면적 2만422평 규모의 을지파이낸스센터가 2028년 준공될 예정이다.

GS건설의 손자회사인 지베스코자산운용이 시행하는 9지구도 지난달 1, 2지구와 비슷한 시기에 착공에 들어갔다. 9지구에는 지하 8층~지상 19층, 연면적 8372평의 오피스가 2028년 들어선 예정이다. 1, 2지구와 9지구 모두 GS건설이 디벨로퍼의 역량을 집중하며 프로젝트를 주도하고 있고, 자회사인 자이에스앤디가 시공을 맡고 있다.

앞서 우림에이엠씨가 시행하는 6지구와 이스턴투자개발이 시행하는 12지구는 각각 2023년 4월과 9월에 착공해 내년 중 준공될 예정이다. 6지구와 12지구의 연면적 규모는 각각 1만8269평, 1만3583평이다.

이도가 추진하는 수표구역은 2024년 9월에 착공해 예정대로 진행되고 있다. 이 곳에는 CBD 내 단일 오피스로는 최대 규모인 연면적 5만2000평 규모의 원엑스가 28년 4분기 준공될 예정이다.

을지로3가 재개발 지역에서 유일하게 착공에 들어가지 않은 10지구도 지난달 대주단과 3280억 원의 PF 대출 약정을 체결해 조만간 착공에 들어갈 예정이다. 연면적 9419평 규모의 오피스가 2029년 3월 준공될 예정이다. 시공을 맡은 우미건설은 2029년 4월10일까지 책임준공 의무를 부담한다.

을지로3가의 재개발 프로젝트는 정비계획 변경, PF 조달, 선매각 완료 등 다양한 이유로 당초 예정된 일정보다 준공 시기가 다소 늦춰졌지만 시장에서 예상하는 시기에서 크게 벗어나지는 않았다.

예를 들어 수표구역의 경우 2023년 10월 25층 규모의 오피스를 2026년 준공하는 내용으로 관리처분계획인가까지 받았다. 하지만 서울시가 ‘2030 서울시 도시정비기본계획’을 통해 고밀도 개발을 허용하자 2024년 6월 정비계획 변경을 신청해 용적률을 대폭 높여 받으면서 준공 시기가 2028년 4분기로 연기됐다.