종묘-을지로-충무로로 이어지는 43만9000m² 규모의 세운재정비촉진지구는 세운상가, 청계상가, 대림상가 등 7개 대형 상가 양 옆으로 8개 구역으로 나뉘어 서울 도심의 스카이라인을 획기적으로 바꿀 재개발 프로젝트가 곳곳에서 진행되고 있다.

세운재정비촉진지구는 2006년 처음 지정된 이후 낙후된 도심을 재생·개발하는 핵심 정비사업으로 추진돼 왔다. 을지트윈타워(6-3-1·2구역), 힐스테이트세운(3-1·4·5구역), 세운푸르지오헤리티지(6-3-4구역) 등 이미 개발이 완료된 구역도 있고, 현재 재개발이 진행중이거나 아직 진행을 하지 못하는 구역들이 혼재돼 있다.

세운지구에서 대규모 오피스 개발이 추진되고 있는 프로젝트는 3-2·3구역, 3-8·9·10구역, 4구역, 5-1·3구역, 6-3-3구역, 6-4-22·23구역 등 6곳이다.

코어비트가 이들 6개 구역의 개발 진행 상황을 점검한 결과 2개 구역(3-2·3구역, 6-3-3구역)이 이미 착공에 들어갔고, 다른 2개 구역(3-8·9·10구역, 5-1·3구역)이 본PF 조달을 준비중이거나 사업시행인가를 받고 철거를 진행중이다. 이들 4개 구역에는 총 연면적 18만6000평의 오피스가 공급될 예정이다. 나머지 2개 구역은 총 연면적 12만3000평의 오피스 개발을 추진하고 있는데, 투자자 모집, 문화재 문제 등으로 준공 시기가 다소 유동적이다. (코어비트는 지난해 8월 세운지구에서 2029년까지 25만 평의 오피스가 공급될 것으로 전망한 바 있다.)

지난 3월 착공에 들어간 세운 3-2·3구역은 2029년 6월 준공을 목표로 연면적 5만1485평 규모의 오피스 빌딩을 짓고 있다. 금융주관사를 맡은 NH투자증권이 오피스 2개 동 중 1개 동을 선매입하기로 약정해 주목을 받기도 했다.

세운 6-3-3구역도 지난 2월에 착공해 2028년 8월 준공을 목표로 공사를 진행하고 있다. 이 곳에는 연면적 2만6502평 규모의 오피스 빌딩이 들어선다.

3-2·3구역과 6-3-3구역은 디블록그룹(옛 한호건설)이 시행하고 있으며, 이미 임대 마케팅까지 진행하고 있다.

디블록이 시행하고 있는 또 다른 세운지구내 재개발 사업인 3-8·9·10구역의 경우 지난 1월 사업시행계획 변경인가를 받은 뒤 관리처분인가 절차를 진행하면서 이미 부분 철거를 실시하고 있다. 이 곳에는 6만8153평 규모의 오피스 빌딩 건설이 추진되고 있다.

이지스자산운용이 시행하는 세운 5-1·3구역 재개발 사업도 순조롭게 진행되고 있다. 이지스자산운용은 2029년까지 이 곳에 지하 8층~지상 37층 규모, 연면적 4만601평의 오피스를 지을 계획이다. GS건설이 시공을 맡았으며, 대신자산운용이 평당 3500만 원에 매입한다는 선매입 계약을 체결하기도 했다. 연내 착공할 계획이다.

현재 진행되고 있는 세운지구 오피스 개발 프로젝트 가운데 가장 불투명한 곳은 SH가 시행하는 4구역이다.

종묘 맞은편에 위치한 4구역은 2021년 사업시행계획 인가까지 받았으나 용적률을 대폭 높인 고밀도 개발 계획을 서울시에 제출해 지난 7월 서울시로부터 정비계획 변경 승인을 받았다. 변경된 계획에 따르면 총 연면적은 9만4405평에서 14만7498평으로, 오피스 연면적은 3만9656평에서 10만 평(추정치)으로 증가했다.

다만 세계문화유산 종묘를 관리하는 국가유산청이 고밀도 개발에 반대하고 있어 서울시와 SH가 이를 어떻게 돌파할 지가 관건이다. 이에 따라 4구역의 오피스 공급 시기는 당초 2029년에서 2031년 이후로 늦춰질 것으로 전망된다.

2만3902평의 오피스 건설을 추진하고 있는 세운 6-4-22·23구역은 현재 서울시와 사업시행인가를 협의하는 단계이다. 인허가 절차 진행 상황에 따라 공급 시기가 유동적이다.