서울시가 도시재개발 과정에서 상업지역 내 비주거비율을 대폭 낮추고, 시니어주택과 호텔 도입에 인센티브를 부여하기로 했다. 이에 따라 업무나 주거지 위주로 이뤄졌던 도심 재개발사업이 주거·상업·관광·복지 기능이 결합된 복합단지 개발로 업그레이드될 것으로 기대된다.

23일 업계에 따르면 서울시는 지난 17일 수정 가결한 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발사업부문)’ 변경안에서 상업지구 내 비주거비율 10% 일괄 적용, 시니어주택 건설 시 용적률 및 높이 인센티브 제공, 도심부 이외 지역에 건설되는 3성급 이상 호텔에 대한 용적률 지원 등을 제시했다.

비주거비율 일괄 적용은 서울시가 지난 5월 규제 철폐 1호로 발표했던 상업지역 비주거비율 완화 조치를 반영한 조치이다. 그동안 지역별로 달리 적용되던 비주거비율을 20%에서 일괄적으로 10%로 축소해 상업지역 내 주거 비중을 대폭 늘린 게 핵심이다.

기존에는 상업지역 내 주거시설 공급이 비주거 비율 규제에 막혀 공급 효과가 제한적이었다. 하지만 이번 조치로 앞으로는 중심업무지구나 역세권에서도 주거시설 비중을 크게 확대할 수 있어, 상업·업무·주거 복합개발을 통한 미니신도시급 프로젝트가 가능해진다. 이는 주택 공급의 실효성을 높이는 동시에, 상권 활성화와 주거 수요 충족이라는 두 마리 토끼를 노린 조치라는 평가가 나온다.

서울시는 주택 공급 활성화와 더불어 초고령화 사회 및 관광 수요 증가 등 사회적 변화에 대응하기 위한 방안도 마련했다.

먼저, 시니어주택에 대한 용적률·높이 인센티브는 초고령화 사회 진입에 대응한 조치다. 재개발 과정에서 지상 연면적 20% 이상을 노인주거복지시설 또는 공공지원 민간임대주택(고령자)으로 지을 경우, 최대 200%의 용적률 인센티브와 최대 30m 높이 완화 혜택이 주어진다. 

서울 도심은 교통·의료·생활 인프라가 집적된 입지 특성을 갖추고 있어 고령자 친화형 주거단지 조성에 적합하다. 이번 인센티브는 민간 사업자의 참여를 유도하면서도, 도시 내 고령 친화 주거 모델을 확산시키는 계기가 될 것으로 기대된다.

이 밖에 관광 인프라 확충을 위한 호텔 인센티브 확대도 눈길을 끈다. 현재는 도심부에서 3성급 이상 호텔을 건축할 경우에만 용적률을 최대 100% 추가하는 혜택이 주어졌지만, 앞으로는 도심 외곽 지역까지 적용 범위가 넓어진다. 

서울시는 관광숙박시설 건립 시 건폐율 완화, 도시계획조례 상한용적률 완화도 추진할 계획이다. 업계에서는 "서울 관광 수요가 증가하는 상황에서 도심 외 지역까지 인센티브가 확대되면 관광벨트 다변화와 숙박시장 균형 발전에 기여할 것"으로 내다봤다.

이번 조치로 도심 재개발 사업지는 주거·상업·복지·관광을 아우르는 초고밀 복합개발 프로젝트로 진화할 가능성이 커졌다. 특히 비주거비율 축소로 주거 공급이 늘고, 시니어주택·호텔 유치가 촉진되면서 다층적 수요를 흡수할 수 있는 구조가 마련됐다.

다만 시장에서는 공급 확대에 따른 장기적인 리스크도 지적된다. 오피스·주거·숙박시설 공급이 동시다발적으로 늘어나면, 입지 간 양극화와 수익성 저하로 이어질 수 있어서다. 프로젝트별 사업성 검증과 지역 맞춤형 개발 전략이 필수적이라는 분석이 나온다.

부동산 업계 전문가들은 이번 변화가 단순한 규제 완화를 넘어 개발사업의 수익 구조와 자산 가치에 직접적 영향을 준다고 본다. 비주거비율 축소는 분양 수익성을 높여 시행사와 금융권의 PF 조달 환경을 개선할 수 있다. 

시니어주택 도입은 장기 임대수익을 안정적으로 확보할 수 있는 새로운 상품군을 제공한다. 호텔 인센티브 확대 역시 리츠·펀드 운용사들에 외곽 거점의 숙박 자산을 포트폴리오에 편입할 수 있는 기회가 된다.

반면, 오피스 공급 축소에 따른 임대시장 불균형, 숙박시설 공급 확대로 인한 ADR(객실단가) 하락 가능성, 시니어주택의 운영 효율성 확보 등은 향후 투자자들이 면밀히 검토해야 할 과제로 꼽힌다.