초대형 매물인 서울스퀘어 매각의 우선협상대상자로 한국투자리얼에셋운용이 선정됐다. 한투리얼에셋은 인수가격으로 3.3㎡당 3200만원(총 1조3000억원)을 제시해 경쟁자인 캡스톤자산운용을 따돌렸다. 매도자의 기대치인 3000만원 중반대에는 미치지 못하지만, 시중 유동성 부족 상황을 감안하면 과도하게 낮은 금액이 아니라는 평가가 많다.

시장에서는 서울스퀘어 공실률이 18% 수준인 상황에서, 한투리얼에셋이 이를 어떻게 해소해 오피스 가치를 높일 것인지에 대해 관심이 모아지고 있다. 한투리얼에셋은 최근 판교테크원을 약 2조2800억원(부대비용 포함)에 인수하며 존재감이 부각됐다. 

5개층을 사용하던 e-커머스 기업 ‘11번가’는 비용 절감을 위해 2024년 9월 광명으로 이전하며 공실로 남았다. 소유주인 ARA코리아자산운용은 꾸준히 임차인 확보 노력을 기울여 17층은 싱가포르 관광청/기업청/경제개발청이, 21층은 SK해운과 SK B&T가 입주했다. 현재 18~20층이 공실로 남아 있다.

한투리얼에셋은 이 가운데 2개 층을 호텔로 전환해 공실을 해소한다는 계획을 제시한 것으로 알려졌다. 서울스퀘어는 뛰어난 교통 입지와 건물 상층부의 쾌적한 전망 등이 감안됐다. 수익성 확보를 위해서는 5성급이상 럭셔리 호텔로 지어야 하기 때문에, 대수선 비용이 상당할 것으로 예상된다. 해외에서는 오피스와 호텔이 함께 입주한 사례가 많다.

한편, ARA코리아자산운용은 2019년 NH투자증권과 함께 서울스퀘어를 9882억원(3.3㎡당 2,460만원)에 인수했다. 

한투리얼에셋은 총 인수대금 1조3000억원 가운데, 약 5100억원은 자기자본(Equity)으로 조달할 계획이다.보통주는 600억원이고, 나머지 우선주 4500억원은 시장에서 모집한다는 구상이다.

한투리얼에셋은 하나증권을 비롯해 3개 증권사에 우선주 모집 관련 티저 메모(TM)를 발송했다. 1개 증권사가 감당하기에는 규모가 매우 크기 때문이며, 연간 배당수익률은 7%로 제시했다. 판교테크원(6.5%)과 시그니쳐타워(6.8%) 우선주 보다 높은 수준이다.

하나증권은 볼트자산운용이 최근 현대그룹 연지동 사옥을 4500억원에 매입할 때, 우선주 총액 인수자로 참여한바 있다.

국내 자산운용사 관계자는 “서울스퀘어는 판교테크원처럼 자금력이 풍부한 전략적 투자자(SI)가 없어서 우선주 배당률을 높게 제시한 것으로 보인다”며 “우선주 모집 여부가 딜 클로징의 관건”이라고 말했다.