글로벌 상업용부동산 시장에서 Continuation vehicle(CV) 활용이 크게 늘고 있다. 지난 2008년 금융위기 때 부동산 운용사들의 숨통을 틔워졌던 CV가 최근 리파이낸싱에 어려움을 겪는 상황에서 자산은 계속 보유하면서 유동성은 확보하는 수단으로 다시 뜨는 것이다.

10일 글로벌 대체투자 전문사인 아레스자산운용에 따르면 지난해 세컨더리 시장은 1년 전보다 49%(NAV기준) 증가한 146억달러에 달했다. 이는 종전 최고치인 2022년 124억달러를 넘은 규모다. 에버코어는 GP가 주도한 CV가 이 같은 증가세의 큰 원인이었다고 설명했다.

이에 비해 직접 거래(direct transaction)는 같은 기간 11% 증가하는데 그쳐 부동산 매매 거래는 회복되지 못한 것으로 나타났다. 이로 인해 펀드는 수익 실현에 어려움을 겪으면서 LP에게 현금 분배가 충분히 이뤄지지 못했다.

이처럼 직접 거래 시장에서 매각(exit)은 쉽지 않은데, 분배는 제한적인 탓에 LP와 GP 모두 유동성을 확보할 다른 방법이 필요해졌다. CV가 확산하는 이유다.

CV는 펀드 만기가 다가오거나 엑시트 여건이 좋지 않을 때 자산을 새로운 구조(new vehicle)로 옮기고, 기존 LP에는 유동성 옵션을 제공하거나 롤오버할 수 있게 하는 구조다. 

단순 만기 연장은 LP의 돈이 묶이고 기간도 1~2년 늘리는 것에 불과하지만, CV는 LP에게 청산 또는 참여 선택권을 주고 새로 판을 짜기 때문에 안정적으로 자산을 보유할 수 있다.

무엇보다 만기 연장은 엑시트를 못했다는 부정적 신호로 인식되는 반면, CV는 자산의 장기 성장 가능성을 GP가 확신한다는 중립 이상의 시그널을 줄 수 있다.

최근 브룩필드가 여의도 IFC 매각을 철회하고 새 펀드로 재구조화해 계속 보유하기로 한 것이 대표적인 CV 사례다. 이 과정에서 엑시트를 원한 일부 LP는 투자금을 회수하고, 신규 투자자들은 포트폴리오 확장 기회를 얻게 됐다.