한국 리츠(Reits) 시장은 2001년 도입 이후 여전히 걸음마 단계에 머물러 있다. 상장 리츠 시가총액은 8조4000억원 수준으로, 비슷한 시기 리츠가 도입된 일본(57조원), 싱가포르(39조원)은 물론 미국(2130조원)에 비교하면 미미하다.

코어비트는 Insight Report를 통해 한국 리츠의 현황과 발전 가능성을 모색하는 시리즈 콘텐츠를 기획했으며, 16일 그 첫번째로 '한국리츠 성장통 극복 과제: 미국리츠 내부운용 방식이 던지는 시사점'을 발간했다.

보고서는 한국 리츠가 정체된 핵심 원인을 '운용 구조'에서 찾았다.

한국 리츠의 94% 이상은 외부 자산관리회사(AMC)에 운용을 맡기는 '위탁관리리츠'다. 반면 미국 리츠의 95%는 인력을 직접 두고 자산을 운용하는 '내부운용리츠'(Self-managed REIT)다.

미국 리츠 시장은 1986년 세제개혁을 계기로 외부운용에서 내부운용으로 대전환하며 폭발적인 성장을 이뤘다고 보고서는 강조했다. 당시 미국 리츠 투자자들은 외부운용사가 수수료를 과도하게 챙기고, 주주 이익과 이해가 어긋나는 구조에 반발했다. 이에 내부운용으로 전환한 리츠들은 수수료를 없애고 비용을 절감해 성과가 급격히 개선됐다.

코어비트는 Global medical Reit, Sila Realty Trust Inc., Broadstone Net lease 등 내부화를 추진한 미국 리츠 사례를 면밀히 분석한 결과 셋 모두 내부화 직후 운용비용이 크게 줄고 순이익과 배당여력이 안정적으로 증가한 공통점이 있다고 설명했다.

리츠 규모가 커질수록 수수료 부담이 기하급수적으로 늘어나는 외부운용과 달리, 내부운용은 고정비 구조 덕분에 '규모의 경제'를 실현할 수 있는 것이다.

보고서는 한국 리츠 시장의 현주소를 냉정히 짚으면서도, 미국 리츠도 제도 시행 후 30년이 지나서야 본격적으로 성장 궤도에 올랐다는 점을 지적하며 한국도 내부운용 체제로 전환으로 도약해야 한다고 강조했다.

코어비트는 향후 한국 리츠의 혁신 방향과 시장 신뢰 방안을 주제로 후속 보고서를 발간할 예정이다.