스폰서리츠는 한국, 일본, 싱가포르 등 아시아 주요 3개국에서 널리 활용되고 있다. 그러나 일본과 싱가포르의 리츠 시장 규모는 한국을 크게 앞선다. 비슷한 시기에 리츠 제도를 도입하고 운용 방식도 유사한데, 왜 이렇게 큰 격차가 생겼을까.

코어비트 인사이트 리포트가 한국 리츠의 발전 방향을 모색하기 위해 시작한 시리즈 기획 ‘한국 리츠의 성장통 극복 과제’의 두 번째 주제는 바로 이 물음에서 출발했다.

스폰서리츠는 자산을 보유하거나 개발하는 대형 디벨로퍼, 금융그룹, 자산운용사가 자신이 보유한 부동산을 리츠에 매각하고, 해당 리츠를 계열 운용사가 관리하며, 스폰서가 일정 지분을 직접 보유하는 구조를 갖는다. 즉 스폰서는 리츠의 운영자(operator)이자 자산공급자(provider), 동시에 신용 기반(supporter) 역할을 수행한다.

조사 결과, 2024년 기준으로 싱가포르 상장 리츠의 90% 이상, 일본은 거의 대부분이 스폰서리츠로 분류됐다. 한국도 72%에 달해 두 나라보다는 낮지만, 여전히 압도적인 비중을 차지했다. 반면 시가총액은 한국이 8조 원에 그친 반면 일본은 152조 원, 싱가포르는 93조 원에 달했다.

이 같은 격차의 원인을 찾기 위해 코어비트는 일본과 싱가포르의 대표적 스폰서리츠 운용 방식과 이를 뒷받침하는 제도적 기반을 집중 분석했다.

분석 결과, 두 나라 모두 접근 방식에는 차이가 있었지만 공통적으로 스폰서와의 거래에서 발생할 수 있는 이해상충을 방지하기 위한 체계적이고 견고한 시스템을 발전시켜 왔다는 점이 확인됐다. 덕분에 스폰서리츠는 ‘이해상충의 위험 자산’이 아닌, ‘제도적으로 신뢰가 보장된 구조화된 투자 플랫폼’으로 자리 잡을 수 있었다.

결국 리츠는 단순히 자산을 사고파는 데 그쳐서는 안 된다. 시장 신뢰를 확보하는 것이 성장의 핵심이었다. 자세한 내용은 코어비트 인사이트 리포트 17호, ‘한국 리츠 성장통 극복 과제 2편:일본, 싱가포르의 스폰서리츠 성공이 던지는 시사점’에서 확인할 수 있다.