무신사가 주도하는 성수동 개발 프로젝트에 싱가포르투자청(GIC)이 참여했다.

성수동은 특정 유형의 공급이 수요를 견인한 이례적인 지역으로, 그 공급의 중심에는 무신사가 있다. 2020년 무신사는 공유오피스 입주를 시작으로 지금의 성수를 있게 한 대표 디벨로퍼다. 현재도 무신사스토어 S1, 무신사 캠퍼스 E4 등 다양한 개발 프로젝트를 진행하고 있다.  (코어비트 Insight Report #11 참조)

그 가운데 E4에 GIC가 투자한다. 대림산업이 개발한 아크로 포레스트 성수에 LB자산운용과 손잡고 투자한 후 5년만에 투자를 재개한 것이다.  

해당 사업의 총 개발비는 1200억원으로, 에쿼티로 390억원을 조달하고 나머지는 PF로 조달했다. 이 가운데 GIC는 우선주 230억원 전액을 투자하기로 했다.

무신사 소유 부지(성수동2가 273-18 일대)에 지하 5층~지상 12층, 연면적 2950평 규모의 오피스 복합자산을 건립하는 프로젝트다. 

성수동 오피스 개발 중에 비교적 소형에 속한다. 당초 개발사 네오밸류가 부동산 호황기인 2021년 12월 부지 매입 후 개발을 하려다 금리인상으로 어려움에 처하자 무신사가 2023년 520억원에 인수했다.

지상1~4층에는 무신사 플래그십 스토어가 들어가며 지상 5층부터는 무신사 오피스로 사용된다. 

무신사가 해당 자산 전체를 10년 임대(5년 연장 가능)하기로 하면서 개발 상품성을 끌어올린 것이다.

총사업비 1200억원와 연면적 약 3000평 규모를 감안하면 평당 가격은 4000만원이다. 성수동의 용적율은 600%로, 최근 도심 오피스 개발 프로젝트들이 각종 인센티브로 1000% 이상을 받는 점을 감안하면 가격이 비싸다는 지적도 있었다.

다만 공급 이슈 등으로 인해 서울 오피스 시장의 투자심리가 약해진 상황에서, GIC는 매각차익보다는 무신사의 장기 임대차로 인한 안정적 현금흐름을 보고 투자를 한 것으로 풀이된다. 실제 무신사 등이 투자한 보통주 금액을 감안하면 GIC의 우선주 평당 원가는 약 3460만원이다.

2020년 아크로 포레스트 성수와 최근 무신사 캠퍼스 E4를 대하는 GIC 투자 전략의 변화는 시장의 상황에 따른 유연한 대응으로 평가된다.

아크로 포레스트 성수에 투자할 당시 성수동 임대시장은 성숙하기 전이다. GIC는 임차리스크를 지고 에쿼티 투자에 나섰고, 이후 글로비스 등이 임차하면서 성공적으로 투자 결실을 맺을 수 있었다.

이에 비해 E4는 무신사 신용을 기반으로 한 우선주 투자다. 

시장 관계자는 "GIC는 초기 시장에서 임차리스크를 지면서 성공적인 투자실적을 거뒀고, 이를 통해 잘 이해한 시장이 성숙되자 안정적인 현금흐름에 투자한 것"이라며 "교과서적인 접근법이라 할 수 있다"고 말했다.

한편 이번 프로젝트 개발로 마스턴투자운용은 4년만에 GIC와 손을 잡게 됐다.