경기도 분당에 위치한 ‘두산타워’를 보유한 리츠(REITs)가 주주총회를 열어 오피스 매각 관련 안건을 모두 통과시켰다. 리츠 운용사인 코람코자산신탁이 같은 계열인 코람코자산운용에 약 7900억원에 쉐어 딜(Share Deal) 형태로 매각하는 거래다. 코람코운용은 12월 초, 늦어도 중순까지 모든 관련 절차를 마무리하며 거래를 마무리할 예정이다. 기존 리츠 투자자들은 10% 이상의 수익률을 기록했다.

13일 부동산 업계에 따르면, 코람코자산신탁이 운용하는 ‘분당 두산타워 리츠’는 지난 7일 보통주 및 우선주 주주총회를 열어 유상감자 안건을 모두 승인했다. 신규 투자자가 자산 인수(Asset Deal)이 아니라, 유상증자를 통해 리츠 주식을 인수(Share Deal) 형태여서 사전적인 감자(減資) 절차가 필요하다.

인수자는 코람코자산운용이며 가격은 약 7900억원(임대보증금 포함)이다. 자금 조달 구조를 보면, 에쿼티는 보통주 300억원, 2종 종류주 200억원, 1종 종류주 900억원 등 1400억원이다. 담보대출은 선순위 6000억원(금리 3% 후반)과 후순위 400억원(5% 초반) 등 6400억원이다.

두산그룹은 2021년 두산건설 부실을 메우기 위해 두산타워를 6200억원에 리츠에 매각하면서, 두산에너빌리티가 보통주에 300억원을 투자했다. 임대차 계약 만기는 2026년 1월에 돌아오는데, 두산그룹은 이 사옥을 계속 사용하기 위해 만기를 2031년으로 5년 연장하면서, 두산에너빌리티가 보통주에 300억원을 재투자했다. 두산그룹은 우선매수권을 갖고 있으나, 신규 설비 투자 및 자금부담을 감안해 행사하지 않았다.

제2종 종류주는 한국투자증권이 200억원을 재투자하고, 나머지 1종 종류주는 공제회를 비롯한 외부 기관들이 투자한다. 1종 종류주의 연간 배당률(CoC)은 6% 후반대다.

2021년 리츠 설립 당시 현대인베스트먼트와 엠플러스자산운용은 펀드를 조성해 우선주에 1112억원을 투자했다. 이번에 유상감자를 통해 투자금을 회수할 예정이며, 내부 수익률(IRR)은 10% 이상이다.

한편 코람코자산신탁은 지난 7월말 분당 두산타워 매각 입찰을 진행했으며, 코람코자산운용과 한국투자리얼에셋운용, 한화자산운용이 참여했다. 하지만, 원매수자들이 제시한 조건이 부족하다며 8월말 재입찰을 실시해 코람코운용이 최종 우선협상대상자로 선정됐다.

국내 자산운용사 관계자는 “분당 두산타워는 두산그룹이 계속 사용하는 상황이고, 우선주 투자자만 교체하는 형태여서 자산의 이해도가 높은 코람코운용이 딜을 마무리할 수 있었다”고 말했다.