서울 송파구 장지동에 위치한 약 4만6500㎡(약 1만4000여 평) 규모의 초대형 토지가 부동산 개발회사 IRDV 컨소시엄에 매각된다. 해당 부지는 교육 분야 비영리 공익단체인 ‘아이코리아’가 소유해온 곳이다.

IRDV는 현재 1종 일반주거지역인 이곳에 대규모 아파트단지 개발을 추진할 예정이어서 업계 관심이 집중되고 있다.

5일 관련 업계에 따르면 아이코리아는 지난 1일 IRDV 컨소시엄과 매매를 위한 업무협약(MOU)을 체결했다. 매매가는 5000억 원으로, 시장에서 거론된 공시지가(2025년 기준·2112억 원)의 2~3배 수준과 대체로 부합한다. 입찰에는 IRDV의 자회사인 JRD개발이 참여했다.

이 부지는 1종 일반주거지역으로 건폐율 60%, 용적률 150%, 4층 이하 건축만 가능해 아파트 건립은 불가능하다. 따라서 개발을 위해서는 종 상향 등 용도변경 절차가 필수적이다. 업계에서는 최근 서울 동남권 주거 수요 확대와 문정·위례 생활권 개발 압력을 고려할 때 3종 일반주거지역 또는 준주거지역으로 종 상향될 가능성이 높다고 보고 있다.

종 상향이 이뤄질 경우 용적률도 함께 늘어나 약 800~1000세대 안팎 규모의 대단지 조성도 가능할 것으로 분석된다. 다만 학교 인접 지역인 만큼 교육환경영향평가, 교통영향평가 등에서 허용 범위가 결정될 가능성이 높은 점이 변수로 꼽힌다.

그럼에도 IRDV가 높은 점수를 준 이유는 명확하다. 대규모 단일 필지로서 개발구역 조성이 용이하고, 소유권이 아이코리아 단독 보유여서 명도 및 권리 정비 과정이 비교적 단순해 개발 착수 리스크가 낮기 때문이다.

입지 여건도 강점이다. 지하철 8호선 장지역이 도보 10분 거리에 있으며, 수도권제1순환고속도로와 인접해 서울 및 수도권 전역 접근성이 뛰어나다. 문현초·중·고 등 교육시설이 밀집한 데다, 고속도로 건너편 위례신도시 생활권도 활용 가능해 주거 수요 측면에서 경쟁력이 높다는 평가다.

이번 매각 경쟁입찰에는 신영, 호반건설, 한국토지신탁, 동익엔지니어링 등이 참여했으나 IRDV 컨소시엄이 최종 선정됐다. 컨소시엄에는 IRDV와 시몬느자산운용, 한국투자증권 등이 참여한 것으로 알려졌다.

업계에 따르면 IRDV는 자기자본과 브릿지론을 혼합한 방식으로 매입 자금을 조달할 예정이며, 향후 금융 조달 안정성이 사업의 핵심 변수로 꼽힌다. 토지 인수 후 지구단위계획 변경과 인허가 등에 1년 6개월 정도 시간이 걸릴 것으로 예상되며, 이르면 2027년 상반기 중 공식 개발계획이 제시될 가능성도 거론된다.

IRDV는 2017년 설립된 종합 부동산 개발사로, 이지스자산운용과의 협력 관계를 기반으로 성장했다. 특히 2020년 이지스자산운용·메리츠증권·태영건설 등과 컨소시엄을 구성해 마곡 CP4 블록을 성공적으로 개발하며 업계에 이름을 알렸다.

한편, 이번 부지를 매각한 아이코리아는 1981년 6월 설립된 비영리 공익단체로, 어린이 교육환경 개선과 부모 교육을 목적으로 출발했다. 설립 당시 명칭은 ‘새세대육영회’였으며, 당시 영부인 이순자 여사가 초대 회장을 맡아 단체 운영에 깊이 관여했다. 

이후 ‘한국어린이육영회’(1988), ‘새세대육영회’(2004)를 거쳐 2006년부터 ‘아이코리아’라는 명칭을 사용하고 있다. 현재 아이코리아는 새세대유치원, 미래인재교육원, 아동발달교육연구원, 한국육영학교 등을 운영하며, 각종 교육 연수와 보육교사 양성 프로그램 등 평생교육 사업도 진행하고 있다.