서울 금천구 독산동 노보텔 부지 개발 사업이 좌초됐다. 서울시의 역세권 활성화 사업의 일환으로 호텔을 철거하고 고층 주상복합을 건축할 계획이었다. 하지만, 2차례 만기 연장에도 불구하고 프로젝트 파이낸싱(PF)이 최종적으로 무산돼 대주단이 두 번째 기한이익상실(EOD)을 선언했다.

이 사업은 시공사인 태영건설이 워크아웃(기업개선작업)에 들어가면서 어려움을 겪어 왔다.

시행사 IRDV는 2022년 6월 ‘독산아이알디PFV’를 설립해 서울 구로구 독산동 1030-1에 위치한 노보텔 호텔을 인수했다. PFV 주주는 IRDV(42.7%), 태영건설(38%), 앰배텔(노보텔 운영사. 14.2%) 등이다. PFV는 부지 인수와 인허가 등을 위해 브릿지 대출 1600억원을 받았다.

서울시와 금천구는 2022년 7월 노보텔 부지를 역세권 활성화사업 대상지로 선정했고, 2023년 8월 ‘신독산 역세권 활성화사업 특별계획구역 지정 및 세부 개발계획안’이 수정 가결됐다. 개발 계획은 기존 노보텔 호텔을 철거하고, 총 284가구(분양 248, 임대 37) 규모의 고층 주상복합 아파트 2개 동을 짓는 것이었다. 철거 작업은 완료됐으나, 태영건설이 2023년 말 워크아웃을 신청하면서 사업은 위기를 맞았다.

시행사는 대주단과 특별 약정을 맺고 대출 만기를 2024년 9월 말까지 연장했으나 원리금을 갚지 못해 1차 EOD가 발생했다. 2024년 11월에는 Tranche A 대출은 미지급 이자의 100%, Tranche B/C는 50% 지급 조건으로 기한 이익을 부활하며 대출 만기를 2025년 5월 28일로 연장했다. 하지만 5월 말까지도 본PF를 구하지 못해 2차 EOD가 발생했다.

IRDV와 이준성 대표는 브릿지 대출 1600억원 전액을, 태영건설은 후순위(Tranche C) 차입금 650억원에 대해 연대보증을 섰다. 대주단은 향후 사업 부지 공매를 추진함과 동시에 IRDV 및 태영건설을 상대로 보증 채무 이행을 촉구할 예정이다.

2022년 말 기준 IRDV 주주는 이준성 대표(50%)와 GF인베스트먼트(45%)이며, GF인베스트먼트는 이지스자산운용 지분 9.9%를 갖고 있다. GF인베스트먼트는 이지스운용 조갑주 SMP(Senior Managing Partner)와 부인이 최대주주(84.7%)인 회사다. GF인베스트먼트는 이지스운용의 일감 몰아주기 이슈가 불거지자 2023년 3월 IRDV 지분을 모두 이준성 대표에게 매각하며 손을 뗐다.

IRDV는 이지스자산운용이 국민연금과 함께 개발한 마곡 원그로브(CP-4) 시행사로, 이 사업에서 2024년 기준 343억원을 배당을 받았다. 태영건설은 2024년 연결 기준 영업이익이 206억원이다. IRDV와 태영건설은 사업 부지 매각 대금을 제외한 나머지를 부담해야 한다.

부동산 개발업계 관계자는 “공매는 매각 시기와 금액을 가늠하기 어렵다”며 “금리가 높은 연체이자가 계속 쌓인다는 점이 부담스러운 상황”이라고 말했다.