2025년 한국 물류센터 시장은 외국계의 주도로 반등을 시도한 해로 기록된다. 젠스타메이트에 따르면 올해 수도권 물류센터 딜은 모두 외국계 몫이었다. 이는 2014년 이후 처음이다.

그 가운데 KKR이 단연 독보인다. KKR은 2025년 4건의 물류센터 딜을 클로징했다. KKR은 안성 선우로지스&씨앤디를 시작으로 이천4물류센터, 화성 제기리 물류센터, 브룩필드 청라 등을 인수했다.

특히 초대형 딜로 주목 받은 브룩필드 청라를 연말 1조1000억원에 인수하면서 2025년의 대미를 장식했다. 해당 거래는 국내 최대 규모 단일 물류센터 딜이다. 

거래총액이 5123억원에 달하는 또 다른 초대형 물류센터 딜인 로지스밸리 안산에선 M&G가 등장했다. M&G Asia Property(MAP) Fund가 대부분을 투자하고 사학연금과 소방공제회 등 국내 연기금이 일부 공동 투자했다.

상반기엔 GIC의 이름이 눈에 띈다. GIC는 그린웨이브 시화물류센터와 인천항동 드림물류센터에 주요 투자자로 참여했다. 이 외에도 3분기 블랙스톤이 로지스밸리 서울 김포물류센터와 MQ로지스틱스 물류센터를 포트폴리오로 매입하는 등 외국계가 주요 딜을 휩쓸었다.

이처럼 외국계 자금 특히 MAP 같은 코어 성격의 자금이 한국 물류센터를 선택한 것은 시장에 대한 신뢰 회복 신호로 여겨진다.

한국 물류센터는 이커머스 시장 확대에 따른 물류수요 증가 기대에 코로나19 기간 폭발적으로 공급됐다.

하지만 내수경기 침체로 물류수요가 예상보다 크게 뛰지 않으면서 과잉공급에 따른 공실률 상승과 임대료 하락에 시달렸다. 이 과정에서 금리 상승, 공사비 인상 등 악재가 엎친데덮치면서 사실상 국내 자본은 물류센터에서 손을 뗐다.

이 같은 상황에서 외국계 자본의 투자는 물류센터 시장이 바닥을 찍고 반등할 것이란 기대를 키우고 있다.

특히 브룩필드 청라와 로지스밸리 안산처럼 거래 규모가 크고 상징성이 높은 자산이 클로징된 것은 시장에 남아 있던 '추가 가격 하락' 우려를 상당 부분 해소하는데 큰 도움이 되고 있다. 가격과 리스크에 대한 시장의 합의가 형성됐다는 평가가 나온다. 

다만 외국계가 사들인 자산은 입지와 임차구조가 명확한 우량 자산이란 점에서 섣불리 시장 전체의 회복을 논하기엔 이르다는 신중론도 있다.