5년을 끌어온 서울 동서울터미널 매각이 마무리되면서, 신세계그룹의 터미널 복합 개발 계획이 본 궤도에 올랐다. 시설 낙후와 교통 체증으로 몸살을 앓던 기존 터미널이 대형 오피스와 쇼핑몰 등이 들어선 복합 시설로 탈바꿈하는 것이다.

중간에 일부 건설사 및 투자회사가 터미널 부지의 재매입을 시도했으나, 자금력 부족으로 무산된 바 있다. 신세계건설이 설계와 시공을 맡을 예정이어서, 신세계 건설의 매출 증가에 도움이 될 것으로 보인다. 이제 신세계프라퍼티는 신세계그룹의 각종 개발 및 건설 사업을 총괄하며 명실상부한 핵심 계열사로 부상했다.

신세계프라퍼티는 2019년 10월 신세계동서울PFV를 설립해 HJ중공업과 서울 광진구 구의동 546-1 일대 토지(36,704㎡)와 건물(47,815㎡)을 4025억원에 인수하는 계약을 체결했다. 계약금으로 30%를 지급하고, 중도금 20%는 2022년 6월에, 잔금 50%는 2024년 9월말에 지급했다. 2023년말 기준 PFV 주주는 신세계프라퍼티 80%, 이마트 5%, HJ중공업 10%, 산업은행 5%다. 

매매 작업이 오래 걸린 이유는 기존 주인인 HJ중공업과 터미널 입주 상인들과 명도 소송이 벌어졌기 때문이다. 소송은 HJ중공업의 승소로 마무리됐다. 신세계그룹 내부적으로는 터미널 부지 활용 방안에 대한 이견이 존재했다. 신세계프라퍼티는 당초 스타필드를 건립할 계획으로 터미널 부지를 인수했으나, 부지가 좁아서 적합하지 않다는 의견이 많았다. 이에 동부건설을 비롯해 몇몇 투자자들이 터미널 부지를 재인수를 추진했으나, 자금난으로 무산됐다. 신세계는 이후 스타필드 건립에서, 대형 오피스와 쇼핑몰을 건축하는 복합 개발로 방향을 틀었다. 옛 역삼동 르네상스호텔을 센터필드 오피스와 호텔로 재개발한 성공 경험을 바탕으로 한 것이다. 

서울시는 지난 6월 터미널 부지 일대의 지구단위 계획 결정안을 공고했다. 이 계획안에는 39층, 23층 오피스 두개 동이, 1~4층은 쇼핑몰이 들어선다. 버스 터미널 환승 센터는 지하 1~3층으로 이동하고 지하 7층까지는 주차장으로 사용된다. 신세계는 2022년 오세훈 서울시장 취임 이후 본격적으로 사전협상을 진행해 2023년말까지 완료했다. 건폐율은 54.7%, 법정 용적률은 400% 이하로 정해졌으나, 인센티브 제도를 통해 용적률을 높일 계획이다. 

공공 기여는 구의 공원 체육시설 및 주차장 (551억원), 버스 터미널 진/출입 도로 (456억원), 한강변 연계 데크 (206억원), 강변역 연계 데크 (203억원) 설치 등으로 1756억원을 제시했다. 서울시는 이 가운데 1382억원을 인정했다.

공사비와 금융비용, 공공 기여 등을 포함한 총 사업비는 1조8790억원으로 추정되는데, 신세계건설이 설계/시공 계약을 맡았다. 신세계는 2025년 하반기 착공을 목표로 하고 있다. 

부동산 개발 업계 관계자는 “동서울터미널 개발에서 쇼핑몰은 수요 측면에서 무리가 없지만, 관건은 오피스 임대”라며 “광진구 일대는 광화문(GBD) 지역과 떨어져 있어, 합리적 임대료의 신축 오피스를 원하는 기업들의 새로운 수요를 만들어내는 것이 관건”이라고 말했다.