이지스자산운용이 역삼 센터필드 매각을 추진하면서 최소 3조 원에 달하는 초대형 딜이 순조롭게 진행될지 관심이 집중되고 있다.

14일 부동산 업계에 따르면 이지스자산운용은 역삼 센터필드 매각을 위한 자문사 선정 절차에 들어갔다. 오는 3월 입찰 및 우협 선정을 통해 상반기 안에 딜 클로징이 목표다.

이지스는 '이지스제210호전문투자형사모부동산투자회사' 펀드로 해당 자산을 보유하고 있다.  오는 10월 만기가 도래한다. 이지스는 만기 연장과 자산 매각 가운데 매각을 선택한 것이다. 

특히 시장 유동성과 센터필드의 덩치를 감안하면 연초부터 매각 절차에 돌입해야 만기 전 딜을 성공적으로 마무리할 수 있다는 판단이 깔린 것으로 보인다.

2021년 준공된 해당 자산은 대지면적 5593평에, 연면적은 7만 2378평에 달하는 GBD 최대 프라임 복합자산이다. WEST(지하 7층~지상 36층)와 EAST(지하 7층~지상 35층) 2개 동으로 이뤄져 있으며 오피스와 호텔, 리테일 등이 들어서 있다.

시장에선 센터필드 거래금액이 최소 3조 원에 달할 것으로 보고 있다. 지난해 엔씨타워1은 평당 4700만 원, SI타워는 평당 4500만 원에 매각됐다. 센터필드 몸값은 이보다 높을 것이란 게 시장의 일반적인 시각이다.

시장에서는 센터필드가 곧 시장에 매물로 나올 것이라는 예상이 많았다. 

펀드 만기를 연장하려면 수익자 전원의 동의가 필요하다. 현재 해당 펀드 지분은 국민연금과 신세계프라퍼티가 절반씩 갖고 있다.

문제는 시장 환경이 수익자들이 펀드를 얼마나 연장할지 판단하기 쉽지 않다는 것이다. 삼성동 GBC가 본격화하고, 도심권역에는 향후 막대한 공급 물량이 예정돼 있다. 수익자들이 추가로 투자 기간을 늘리는 것은 거의 새로운 투자의사 결정과 같다.

정통한 한 시장 관계자는 "강남권역의 오피스는 전략적투자자(SI)들을 중심으로 강한 매수우위 시장이 형성되어 있다"며 "때문에 운용사와 수익자들은 펀드 만기 내 순리대로 매각이라는 절차를 밟을 것으로 예상했다"고 밝혔다. 

매각이 순조롭게 진행되면 국민연금은 적잖은 시세차익을 거둘 것으로 보인다. 이지스는 매각에 따른 성과보수 조항이 있는 것으로 알려졌다.

국민연금은 국민의 노후 자금을 책임진다는 소명을 달성하고, 이지스 역시 GP의 역할을 충실히 수행했다는 평가를 받을 수 있는 것이다.

관건은 신세계프라퍼티다.

신세계프라퍼티는 펀드수익자인 동시에 자사 호텔 브랜드인 '조선팰리스'를 내걸고 호텔업을 하고 있는 운영자이자 직접 입주해 있는 임차인이다. 현재 센터필드에는 신세계프라퍼티 외에도 신세계아이앤씨, SCK컴퍼니 등 신세계 계열사들이 여럿 입주해 있다.

순수 재무적 투자자인 국민연금과 달리 신세계프라퍼티는 상당히 복합적인 지위를 갖고 있다. 그만큼 센터필드는 신세계프라퍼티의 중요한 전략 자산이다.

때문에 신세계프라퍼티가 이번 딜에서 매수자로 참여할지도 시장의 관심사다. 센터필드 매각이 본격화하면 그에 따라 신세계프라퍼티의 시계도 급박하게 돌아갈 것으로 보인다.