센터필드라는 초대형 매물이 등장하면서 2026년 오피스 거래시장이 연초부터 숨 가쁜 속도로 움직이고 있다. CBD에서는 곧 준공될 G1이 입찰을 마치고 우협을 선정할 예정이다. 서부권역에는 타임스퀘어, 센터포인트 웨스트, 에이원타워 등 신규 매물이 매각을 추진중이다.

시장은 한 박자 쉬어갈 틈도 없이 빠르게 달아오르는 분위기다.

작년 국내 상업용 부동산 매매시장은 약 30조 원 규모로 마감됐다. 오피스 시장만 놓고 보면 23조 원을 넘기며 사상 최대 거래 규모를 기록했다. 그리고 올해 1월, 시장은 벌써 이 숫자를 다시 갈아 치울 기세다.

하지만 올해 시장은 규모보다는 내용에 큰 변화가 있을 것으로 예상된다. 인사이트 리포트 #23 [2026년 매매시장 투자자 대응방향]에서는 이 변화에 집중해서 투자자들의 대응 방향에 대해 분석했다.

올해 시장이 가장 주목하는 지점은 매수 풀이다. 

2025년 오피스 거래를 떠받쳤던 사옥 수요 등 전략적 투자자들의 추가 매입 여력은 제한적이다. 외국계 투자자의 오피스 복귀를 기대하기도 아직은 이르다.

이런 상황에서, 국민연금 코어플랫폼 펀드는 첫 투자를 오피스가 아닌 물류에서 시작했다. 초대형 오피스와 밸류애드 자산들이 대거 시장에 나왔음에도 불구하고, 선택은 물류였다. 이는 2026년 오피스 매매시장이 직면한 첫 번째 현실이다.

이번 매매시장의 갈림길은 명확하다. 자산의 크기나 입지가 아니라, 거래 구조와 매각 전략이다.

밸류애드 엑시트 자산은 임대차 구조와 현금흐름 스토리가 명확해야 하고, 비핵심 권역 자산은 개별 자산의 특성을 어떻게 투자 상품으로 설명할 수 있느냐가 핵심이다. 작년부터 매수자를 찾고 있는 누적된 딜들은 가격 조정이나 구조 변경 없이는 재개가 쉽지 않다.

보고서는 2026년 매매시장을 단순한 거래 전망이 아니라, 딜을 성격별로 분해하고 이를 소화할 수 있는 매수자 풀을 함께 분석함으로써, 올해 시장이 과거와는 다른 ‘차원의 난이도’에 진입했음을 보여준다.

2026년 매매 시장은 거래 규모나 매물 수의 문제가 아니다. 시장의 성격 자체가 바뀌고 있다는 점이 핵심이다.

지난 수년간 매매 시장은 유동성이 풍부했던 환경 속에서 매도자 우위 시장의 성격이 강했다. 자산이 시장에 나오기만 하면 경쟁이 붙었고, 매수자들은 가격을 높여서라도 거래를 성사시키는 데 집중했다. 일정 부분 ‘평균적인 전략’도 통하던 시기였다.

그러나 지금 시장은 빠르게 매수자 우위 시장으로 이동하고 있다. 매물은 늘었지만, 이를 끝까지 소화할 수 있는 자금과 구조는 제한적이다. 거래가 성사되는 기준은 더 이상 시장 분위기가 아니라, 가격·구조·자산의 상품성으로 옮겨가고 있다.

결국 2026년 매매 시장은 유동성이 결정하던 시장에서 전략이 성패를 가르는 시장으로 넘어가고 있다. 매도자와 매수자 모두에게 ‘스마트한 접근’이 요구되는 시점이다.

올해 거래시장은 그 차이가 가장 분명하게 드러나는 해가 될 가능성이 크다.