부동산 경기 침체와 공사비 급등으로 10년 넘게 표류했던 서울 마포구 신촌로터리의 알짜부지, ‘마포 3지구 3구역’  재개발 사업이 사업 구조 개편과 규제 완화를 계기로 다시 본궤도에 올랐다. 지난해 사업 주체가 교체된 데 이어 서울시가 높이 제한을 기존 100m에서 최대 155m까지 완화하면서 사업성이 크게 개선됐다.

한때 ‘광고차 마운터’로 불리며 도심 흉물로 지적됐던 부지가 최고 42층 초고층 복합단지로 탈바꿈할 전망이다.

서울시는 이달 4일 열린 ‘제2차 도시계획위원회 수권분과위원회’에서 마포 3지구 3구역 개발사업의 지구단위계획 및 정비계획 변경안을 수정 가결했다고 19일 밝혔다.

이번 높이 완화는 서울시가 지난해 개정한 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’을 적용한 데 따른 것이다. 기준 높이는 기존 100m에서 130m로 상향됐고 공공기여 인센티브가 더해지면서 최고 높이가 155m까지 가능해졌다. 이에 따라 연면적은 기존 3만6718.9㎡(약 1만1107평)에서 6만457.9㎡(약 1만8288평) 규모로 늘어나고, 사업성도 크게 좋아졌다.

서울시에 따르면 총 사업비는 약 4164억 원, 용적률은 기존 806.5%에서 993% 수준으로 상향됐다. 주거 부문은 전용 59㎡와 84㎡ 이상의 중형 아파트 298세대로 구성된다. 토지등소유자의 추정 수익률은 약 103.51%, 일반분양가는 3.3㎡당 약 5600만 원 수준으로 산정됐다. 공공기여로는 대학가 특성을 반영해 청년창업정보교육센터와 외국인 주민센터가 지상 2층에 조성될 예정이다.

이 사업은 글로벌 투자은행 출신 인력들이 설립한 대체투자 운용사 피아이에이(PIA)가 2019년 11월 프로젝트금융투자회사 ‘PIA신촌PFV’를 설립하며 본격화됐다. 초기 계획은 노고산동 31-77 일대 부지에 지하 6층~지상 21층 규모 주상복합 건물 1개 동을 짓고 도시형생활주택 288실과 근린생활시설을 공급하는 방식이었다.

사업은 2022년 9월 관리처분인가까지 받으며 순항했으나 이후 부동산 경기 침체와 공사비 급등이 겹치면서 위기를 맞았다. 브릿지론 규모는 2020년 920억 원에서 2023년 1380억 원까지 불어났으며, 자금 공백을 메우기 위해 모회사 PIA가 580억 원을 최후순위로 투입하기도 했다.

전환점은 2025년 초 마련됐다. 기존 PIA신촌PFV는 보유 지분 91.84% 전량을 에이텐프로퍼티즈 등 8개 투자자에게 매각하고, 약 600억 원 규모 채권도 함께 양도했다. 이후 시행사 사명은 ‘신촌에이텐PFV’로 변경됐다.

새 사업자는 개발 모델을 도시형생활주택 중심에서 일반 아파트로 바꾸고, 높이도 지상 37층까지 올리는 방안을 추진했다. 그런데 이번 서울시 심의를 통해 최종 지상 42층 규모로 확대됐다.

대상지는 서강대학교와 신촌로터리 사이에 위치해 있다. 좁은 골목에 광고탑을 실은 차량 수십 대가 장기간 주차되며 통행을 방해하고 도시 미관을 해치면서 ‘광고차 마운터’라는 이름으로 불리기도 했다. 2014년 정비구역 지정 이후 10년 넘게 방치되다시피 했던 곳이다. 이번 규제 완화로 지역의 새로운 개발 거점으로 거듭날 수 있게 됐다. 

현재 핵심 자산인 건설용지(약 1115억 원)는 신한자산신탁에 담보신탁돼 있으며, 동작새마을금고 등 7개 금융기관으로부터 약 800억 원 규모 담보대출이 설정돼 있다. 2024년 말 기준 재고자산은 1446억 원 규모이나 당기순손실 약 34억 원을 기록하는 등 재무적 부담은 여전하다.

마포구는 향후 정비계획 변경 절차가 마무리되는 대로 사업 추진 일정을 구체화할 예정이다. 업계에서는 이번 층수 완화와 아파트 전환이 신촌역 일대 정비사업에 새로운 동력이 될 것으로 보고 있다.