서울시가 마곡지구 내 마지막 미개발 축인 2지구 3공구(이하 3공구)의 용도 규제를 풀고 복합개발을 허용했다. 산업시설 전용에서 벗어나 업무·상업 기능을 결합할 수 있도록 하면서 사업성 개선의 전기를 마련했다는 평가가 나온다. 

특히 3공구는 지하철 5호선 발산역과 이대서울병원 및 의과대학 등 의료·연구 인프라와 인접해 있다. 또 기존 2지구 2공구(이하 2공구)에 위치한 원그로브 등 프라임 오피스 단지와 연계 개발이 가능한 확장형 비즈니스 거점으로 자리잡을 가능성이 크다.

25일 관련 업계에 따르면 서울시는 지난 1월 ‘마곡 도시개발구역 개발계획 및 실시계획’을 변경 고시한 데 이어, 3월 19일 ‘마곡일반산업단지 관리기본계획’을 최종 변경 고시했다. 1월 개발계획 변경으로 용도 전환의 틀을 마련하고, 3월 관리기본계획 변경을 통해 운영 기준까지 확정한 것이다.

이를 통해 3공구 내 장기 미착공 산업시설용지를 폐지하고 복합구역(L1~L7·12만5227㎡·약 3만7881평)으로 공식화했다.

핵심은 용도 다변화다. 산업시설 비중을 연면적 기준 50% 이상 유지하는 조건 아래, 나머지 50% 미만 공간에 오피스·기숙사·근린생활시설·판매 및 의료시설을 들일 수 있도록 했다. 건폐율 60%, 용적률 350% 규제는 유지되며, 김포공항 인접에 따른 비행안전구역 규제로 높이는 해발 57.86m 미만으로 제한된다.

투자 관점에서는 임대 제한을 산업시설에만 적용하기로 한 점이 눈에 띈다. 산업시설 의무 비율로 인해 100% 상업화는 어렵지만, 나머지 공간은 임대형 오피스와 상업시설로 채울 수 있다. 결과적으로 수익시설을 절반까지 확보할 수 있어 분양 리스크를 줄이는 복합개발 구조가 가능해졌다.

시장에서는 이번 3공구 복합용지 면적이 ‘원그로브’와 ‘르웨스트’ 등이 들어선 2공구 내 핵심 복합개발 블록과 맞먹는 규모라는 점에 주목한다.

다만 상품 구조는 명확히 다르다. 2공구가 오피스텔 등 투자형 주거상품을 포함해 수익 극대화를 추구했다면, 3공구는 기숙사만 허용하고 오피스텔을 배제했다. 대신 입주업종을 IT·BT· NT·GT 등 첨단 산업으로 규정하고, 지원시설에는 다양한 사업자의 참여를 허용해 운영의 유연성을 높였다.

이 같은 차이는 수익 구조에도 영향을 준다. 2공구가 분양형 상품을 통한 초기 회수에 초점을 맞췄다면 3공구는 임대형 오피스와 실입주 기업을 기반으로 안정적인 운영 수익 구조에 가깝다. 산업시설 50% 의무화는 개발 자율성을 일부 제한하지만 공실 위험을 낮추는 장치로 작용한다는 분석이다.

업계는 이번 조치를 지식산업센터 시장 침체에 대응하기 위한 조치로 보고 있다. 3공구는 마곡의 동남단 관문이자 발산역세권에 위치해 접근성이 뛰어나지만, 산업시설 단일 구조로는 분양 리스크가 컸다. 이번 변경으로 오피스와 상업시설을 함께 구성할 수 있게 되면서 민간 참여 여건은 한층 개선됐다.

다만 오피스텔 금지와 산업시설 50% 의무화는 가격 상한선을 제한하는 요인이다. 이로 인해 토지 매각가는 2공구보다 낮은 수준에서 형성될 가능성이 크다. 수요 역시 투자자보다는 실수요 기업 중심으로 재편될 것으로 보인다.

사업 시행 주체가 서울주택도시개발공사(SH) 사장으로 명시된 가운데, 업계에서는 SH가 블록 단위 통매각과 분할 매각을 병행하는 방안이 거론된다. 매각 절차가 본격화되면 3공구는 2공구 중심으로 형성된 마곡 비즈니스 축을 동남측으로 확장하는 거점으로 자리 잡을 전망이다.