“인천 물류 센터의 공실률은 이미 4% 수준으로 낮아졌습니다.”

상업용 부동산 자문사 ‘우유니’의 전용민 대표이사는 “2년 전까지만 해도 주인을 기다리는 물량이 쌓여 있어 ‘쇼핑’이 가능했다면 지금은 많이 달라졌다”며 이같이 말했다. 

그의 발언은 현재 협상이 진행 중인 물류센터의 거래가 이뤄진다는 조건을 달았지만 지난해 상반기까지도 과잉 공급으로 신음하던 인천 물류 시장에 큰 변화가 나타나고 있음을 시사하는 것이어서 주목할 만하다.

전 대표는 상업용 부동산 시장, 특히 물류센터 분야에서 잔뼈가 굵은 경력 14년 차의 전문가. 미국 미시간 대학교에서 경제학을 공부하고 2011년 CBRE코리아에 입사한 뒤 물류센터 부문과 인연을 맺었다. 

이후 콜로니캐피탈 한국사무소, PK인베스트 등을 거치며 개발PM부터 매입매각, 임대차 등에 이르기까지 물류센터 관련 전방위적인 경험을 쌓고, 국내외 투자회사들과 돈독한 네트워크도 구축했다. 

그 결과 지난해 초 창업한 신생 회사이지만 지난해 2건의 저온 물류센터 임대 계약을 성공시켰고, 지난 2월 15일 거래가 마무리된 글로벌 자산운용사 브룩필드의 인천 S&K 복합물류센터 인수도 중개했다. 

지난 2월 25일 서울 종로구 새문안로 로얄빌딩 ‘코어비트’ 본사를 찾은 전 대표는 1시간 남짓 진행된 인터뷰를 통해 국내 물류 시장에서 감지되는 최신 동향과 그에 대한 전문가적 해석을 빠짐없이 공개했다. 

인터뷰 주요 내용을 요약 정리한다. 보다 자세한 내용은 동영상으로 제작돼 3일부터 5일까지 3회에 걸쳐 코어비트 홈페이지에서 볼 수 있다.

전 대표는 “최근 몇 년 과잉 공급으로 얼어붙었던 물류 시장이 지난해부터 바뀌는 게 느껴진다”며 “검토 단계에 머물던 외국계 투자자들과 자산운용사들이 적극적으로 나서고 있다”고 말했다. 

또 “싸게 나온 물건이 많다는 언론 보도가 이어지면서 전략적 투자자(SI)로서 관심을 갖는 곳도 있고, LX핀토스처럼 직접 사용할 목적으로 물류센터를 인수하는 곳도 나온다”고 덧붙였다. 

LX핀토스는 인천 서구 북항단지로에 있는 연면적 14만 2800여㎡(4만 3200여 평) 규모의 물류센터(메가와이즈청라)를 2250억 원에 최근 인수했다.

그는 이어 “올해부터 공급이 크게 줄어들고, 현재처럼 싼값에 좋은 물건을 살 수 있는 기회가 언제까지 지속될지 알 수 없다”며 “지금이 매수에 좋은 타이밍일 수 있다”고 주장했다.  

그는 다만 “물류센터는 물건마다 특성이 다르고, 물건마다 처한 상황이 복잡한 경우가 많다”며 “신중한 접근이 필요하다”고 지적했다. 또 “당분간 물류센터시장에는 NPL과 ‘코어+낮은 가격의 밸류자산’이 혼재돼 거래될 것”이라며 “개별 상품성에 대해 심층적으로 분석하는 노력이 필요하다”고 거듭 강조했다.

최근 국내 물류센터시장에서는 경기 용인 이천 안성 등 전통적으로 선호됐던 수도권 동남권 지역 대신 인천을 중심으로 하는 수도권 서부 지역이 뜨고 있다.

전 대표는 이에 대해 “이커머스 시장이 활성화되면서 소비자 근접성이 중요해졌다”며 “거주인구가 많고, 넓은 지역을 처리할 수 있는 인천과 경기 김포 부천시 등지가 주목받게 됐다”고 설명했다.

그는 또 “인천의 경우 공업지역이나 준공업지역으로 지정된 곳이 많아 대규모 물류센터를 짓기에 유리하고, 인허가도 상대적으로 편하다”며 “반면 용인 등지는 인허가가 어렵고, 대규모 면적으로 짓기도 까다로운 점도 영향을 미쳤을 것”이라고 덧붙였다.

그는 이어 “인천에서도 도화동(미추홀구) 가좌동 석남동 원창동(서구) 항동 신흥동(중구) 등과 부평구 등이 ‘라스트 마일(Last Mile)’에 가까운 입지로서 주목할 만하다”고 소개했다. 라스트 마일은 물류업체가 상품을 개인 소비자에게 직접 전달하는 마지막 배송 구간을 의미한다.