부동산 투자 시장에 흔치 않은 일이 발생했다. 실물 자산을 소유한 주체이지만, 서류상 회사에 불과한 PFV가 법인 자격을 근거로 일반 기업처럼 기업회생을 신청한 것이다. 통상 투자 펀드 또는 PFV가 원리금을 갚지 못하면, 대주단은 담보권 실행 차원에서 공매를 통해 원리금을 회수한다. 그런데 일반 기업처럼 기업회생을 신청하면 법원이 주도권을 갖고 채무조정에 나서기 때문에, 대주단의 법적 지위가 크게 약해진다.

대주단은 앞으로 기업회생 신청 자격이 없는 펀드 또는 신탁 형태 PFV만 대출해줘야 하는 것 아니냐는 이야기도 나온다.

2017년 LB자산운용은 100% 저온인 백암 fresh 물류센터 개발에 착수했으며, 총 사업비는 자기자본(equity) 230억원, PF 대출 750억원 등 938억원이었다. 마스턴투자운용은 준공 이전인 2019년 ‘마스턴 제97호 일반사모부동산투자 유한회사’를 설립해 이 자산을 1550억원에 선(先)매입했다.  당초 물류 전문기업인 원진물류와 2025년말까지 책임 임대차 계약을 체결했으나, 2024년 해지됐다. 원진물류는 2022년 89억원, 2023년 109억원, 2024년 79억원의 영업손실을 기록할 정도로 영업 실적이 악화됐다.

마스턴운용은 2023년 물류센터 매각을 시도했으나, 저온 센터의 공급 과잉과 금리 상승 악재를 만나 무산됐다. 이 저온센터는 CJ대한통운이 주요 임차인으로 사용하고 있지만, 현금흐름과 유동성이 악화돼 마스턴운용이 전격적으로 기업회생을 신청했다.  

채무자 회생 및 파산 법률에 따르면, 기업회생(법정관리) 신청 주체는 주식회사, 유한회사, 합자/합명 회사 등 법인격을 갖고 있어야 한다. 물류센터를 인수한 주체는 ‘유한회사’여서 회생 신청 자격을 갖고 있다. 일반적인 ‘신탁’과 ‘펀드’는 집합투자기구여서 회생 신청 자격이 없다. 

회생을 신청하면, 법원이 회생 절차 개시 결정이 나오기 전까지 법원의 재산보전 처분 및 포괄적 금지명령을 내리기 때문에, 채권/채무가 동결되고 대주단의 자산 매각이 금지된다. 따라서, 채권자보다는 채무자에게 유리하다.

일반적으로 투자 부동산의 부실화가 발생하면, 대주단은 주도적으로 공매를 진행하며 원리금 회수에 나선다. 하지만 회생 절차에 들어가면, 홈플러스 경우처럼 법원 주도하에 대출금 만기연장과 이자율 인하 등 채무 조정이 이뤄지기 때문에 대주단은 주도권을 빼앗기게 된다. 

마스턴운용은 “중장기적으로 물류 시장이 회복되면 해당 자산의 경제적 가치가 청산보다 높아질 수 있어, 모든 이해관계자의 공동 이익을 위해 기업 회생을 결정했다”고 설명했다.

하지만, 대주단 관계자는 “저온 물류센터 공급과잉 해소는 앞으로 몇 년이 더 걸릴 수 있다”며 “법원 주도의 회생 절차가 시작되면 대주단은 법적 지위가 약화되고 원리금 회수가 많이 늦어진다”고 말했다.