부동산 프로젝트 파이낸싱 (PF) 시장의 바로미터가 되는 서울 서초구 반포 ‘더팰리스 73’ 부지 및 사업장 매각 작업이 미로에 빠졌다. 인수 양해각서(MOU)를 체결한 자산운용사는 2월말까지 투자자를 유치해 본계약을 체결할 계획이었으나, 감감 무소식이다.

여기에 이지스자산운용의 부실채권 (NPL) 투자 펀드가 선순위 대출금 1100억원을 인수하며 단일 최대 채권자로 등장해, 사안이 매우 복잡해졌다. 

스타로드컨소시엄은 2024년 12월초 시행사인 더랜드 그룹이 보유한 ‘더팰리스73’ 사업 부지 및 사업권을 5500억원에 인수하는 MOU를 체결하고, 올해 2월말까지 본계약을 체결하기로 했다. 대주단은 2024년 8월 토지 매입 및 사업 주체인 ‘랜드미’에 대해 기한이익 상실(EOD)을 선언했다. 

금융감독원은 연체 발생으로 인한 EOD 선언 시점부터 6개월 이내에 경/공매를 마무리해야 한다는 가이드라인을 2024년 8월에 마련했다. 이에 따라 대주단은 스타로드 및 더랜드 그룹에 2025년 2월까지 시간을 벌어준 것이다.

국내 투자회사 관계자는 “스타로드와 더랜드 그룹은 신규 투자 유치를 위한 재구조화 방안을 마련했으나 선순위 채권자인 이지스의 반대로 교착 상태라고 말하지만, 액면 그대로 믿기 어렵다”고 설명했다.

이지스자산운용은 올해 1월 롯데손해보험과 iM캐피탈의 선순위 대출금 1100억원을 7% 할인된 가격에 매입해, 최대 채권자로 부상했다.

MOU 체결 발표 이후 시장에서는 스타로드운용이 싱가포르투자청(GIC)을 투자자로 유치했다는 이야기가 돌았다. 하지만, 한국 부동산 시장에 대한 이해도가 높고, 투자 대상 선정과 리스크 관리에 신중한 GIC가 리스크가 매우 큰 개발 사업에 투자할지에 대한 의구심이 많았다.

국내 자산운용사 관계자는 “GIC가 초기에 투자를 검토하다가 곧바로 철회한 것으로 안다”고 설명했다. 

이지스 NPL 펀드의 연 수익률 목표는 10% 이상이다. 롯데손보 및 iM캐피탈의 대출 금리는 원래 7%였으나, 연체 이자가 붙으면서 10%로 높아졌다. 이지스 입장에서는 사업 부지가 공매에 넘겨지고, 낙찰 받은 투자자가 새롭게 대주단을 구성해 기존 선순위 대출 원리금을 모두 상환하는 것이 수익률 제고에 가장 유리하다.

국내 투자회사 관계자는 “스타로드가 제시한 인수 가격 5500억원은 예상외로 높다”며 “최대 채권자인 이지스를 포함해 선순위 대주단의  수익율을 맞춰주지 못하면 개발 사업이 살아나기 쉽지 않다”고 설명했다.