홈플러스 기업회생(법정관리) 신청 이후 우려됐던 임대료 지급 지연이 현실로 나타나고 있다. 3월4일 이후로 외부 투자자에게 세일 앤 리스백(Sale & Leaseback) 형태로 매각한 점포 임대료 지급이 정지됐기 때문이다. 회생 절차 이후에는 모든 자금 집행이 법원 승인을 받아야 하는데, 임금/세금 등 공익채권과 일반 상거래 채권에 비해 우선 순위가 뒤로 밀린다.

하지만 홈플러스 점포에 투자한 펀드 및 리츠(REITs)는 임대료가 수입의 전부이고, 이를 기반으로 대출 이자 및 배당 재원으로 사용하기 때문에, 임대료 지급이 늦어지면 치명적이다.

홈플러스는 18일 보도자료에서 "대형마트 임대료 지급은 법원의 승인이 필요하며, 회생절차 개시 이후 임대료 지급이 지연되고 있다"고 밝혔다. 3월4일 홈플러스가 대주단에 제공한 Q&A 자료에서는 “점포 임대료는 공익 채권에 해당될 것으로 사료된다”고 설명했으나, 실제로는 납품업체 물품 대금 등에 우선순위가 밀려서 지급되지 않고 있다. 

연간 임대료는 JR제24호 기업구조조정 리츠가 보유한 본사 사옥 & 강서점 180억원, 이지스자산운용의 전주효자점 95억원, KB부동산신탁의 사당점 87억원/평촌점 54억원, 유경PSG운용의 울산/구미 광평/시화점 160억원 등이다.

국내 자산운용사 관계자는 “홈플러스는 법원 승인을 받아 점포 임대료를 지급하겠다는 의사를 밝혔으나, 이를 그대로 믿기 어려운 현실”이라고 말했다. 

대주단 관계자는 “부실 자산 발생으로 간주해, 홈플러스 투자 운용사에 임대료 수입을 전액 대출금 상환에 우선 사용할 것을 촉구하고 있다”며 “투자 펀드 및 리츠가 점포 소유권을 갖고 있기 때문에, 홈플러스 회생계획과 관계없이 공매 처분도 가능하다”고 말했다. 투자자 배당은 중단됐다.

투자자들이 긴장하는 대목은 6월 회생계획안 마련에서 임대료 조정 방안이 포함될지 여부다. 기업 회생은 사실상 부채가 너무 많아서 갚지 못하는 상황을 의미하기 때문에, 회생 계획에서 무(無)담보 채권을 중심으로 대출금 만기 연장 및 금리 인하, 출자전환 등의 조치가 반드시 따른다. 

임대료는 홈플러스 영업을 위한 필수 비용으로 간주될 수 있지만, 리스 부채로 분류되기 때문에, 임대료 인하는 불가피하다는 전망이 지배적이다. 최악의 경우는 구조조정 차원에서 운영 점포의 조기 폐점이 결정돼 공매로 넘어가는 것으로 투자자는 전액 손실이, 대주단은 일부 손실이 불가피하다.

외국계 자산운용사 관계자는 “세일 앤 리스백 점포는 오로지 임대료 수익에 의존하는데, 임차인의 법정관리 때문에 현금흐름이 무너지면 투자 가치는 크게 훼손된다”며 “원금 손실을 감수하고 싸게 파는 것이 대안”이라고 말했다.