서울시가 재정비촉진사업 활성화에 팔을 걷어붙였다. 공공기여 의무 기준을 폐지하고, 상업지역과 준주거지역의 비 주거비율을 대폭 낮춘 것이다. 또 용적률도 허용용적률을 늘려주거나 법적 상한을 적용하는 방식으로 대폭 높여주기로 했다.

이에 따라 용산구의 한남뉴타운이나 송파구 거여마천뉴타운, 동작구 흑석뉴타운 등의 개발사업에 속도가 붙을 것으로 예상된다. 또 종로구 세운지구와 돈의문지구, 마포구 합정지구 등 도심지 재정비 사업은 수익성이 크게 개선될 것으로 분석됐다.

서울시는 재정비촉진사업을 계획할 때 기준이 사용되는 ‘재정비촉진계획 수립 기준’을 전면적으로 개편한다고 19일 밝혔다. 2007년에 기준을 수립하고, 18년 만에 시행되는 조치이다. 시는 관련 방안을 18일 열린 제3차 도시재정비위원회에도 보고했다.

서울시에 따르면 우선 재정비촉진지구에서 10% 이상으로 돼 있는 공공기여 의무 기준이 즉시 폐지된다. 서울시 관계자는 이에 대해 “기존에는 전체 사업비의 10% 이상을 투입해 공공임대나 도로, 공원 등을 지어야만 했다”며 “이번 조치는 지역별 기반 시설 충족 상황 등을 고려해 공공기여 의무 비율을 차등 적용하겠다는 의미”라고 설명했다. 

상가 등 비주거시설의 의무 비율도 대폭 낮아진다. 상업지역의 경우 20% 이상에서 10% 이상으로 줄어들고, 준주거지역은 10% 이상에서 아예 짓지 않아도 된다. 최근 대형 복합쇼핑몰과 온라인 쇼핑몰 이용 증가에 따라 도심지 상가 공실이 급격히 늘어난 점을 반영한 조치로, 즉시 시행된다. 

용적률 체계도 바뀐다. 일반 정비사업에 적용되던 사업성보정계수가 재정비촉진지구에도 도입된다. 사업성보정계수는 공시지가가 낮은 사업장에 보정계수(서울시평균지가÷대상지 평균지가)를 적용해 허용용적률을 늘려주는 제도이다. 

또 법적 상한 용적률 최대한도가 재정비촉진지구 전역에 적용된다. 용적률은 ‘기준>허용>상한>법적 상한’의 네 단계로 구성돼 있고, 뒤로 갈수록 용적률이 크다. 그만큼 개발할 수 있는 여력이 늘어나는 셈이다. 

서울시 관계자는 “재정비촉진지구별로 적용되는 용적률이 다르고, 용적률을 높여줬을 때 주변에 미치는 영향도 제각각이다”며 “6월까지 지역별 시뮬레이션을 진행한 뒤 순차적으로 밀도와 높이 개선안을 만들 계획”이라고 말했다.

이번 조치의 적용을 받게 될 재정비촉진지구는 현재 31개 지역이다. 21곳은 주거지형이고, 10곳은 중심지형이다. 

주거지형은 대부분 이전에 뉴타운으로 불렸던 곳들로서 공공기여 의무 비율 완화에 따른 수혜주가 될 가능성이 크다. 주택 재개발 재건축 과정에서 공공기여로 짓어야 할 임대주택을 놓고 서울시와 재개발 재건축 대상 지역주민들이 갈등을 빚으면서 사업이 지연되는 경우가 비일비재했기 때문이다.

비주거비율 완화는 중심지형 10곳(표 참조)이 직접적인 수혜주다. 이들 지역이 대부분 상업지역이나 준주거지역에 있기 때문이다. 미분양 우려가 큰 상가를 줄이거나 아예 빼고 아파트를 더 지을 수 있게 된 셈이다. 그만큼 사업 수익성이 좋아질 수 있다.

최진석 서울시 주택실장도 보도자료를 통해 “재정비촉진계획 수립 기준 전면 개편에 따라 다수의 사업장에 상당한 사업성 개선 효과가 있을 것”으로 기대했다.