서울 마포구 공덕동사거리 재화스퀘어 빌딩 재건축 사업이 본격화할 전망이다. 서울시가 부동산개발사업의 최대 관문이라 할 수 있는 도시관리계획을 결정했기 때문이다. 

이번 조치로 재화스퀘어는 지상 최고 24층, 연면적 3만 평에 육박하는 프라임급 최첨단 업무용 빌딩으로 변신할 수 있게 됐다. 

재화스퀘어는 지하철 5호선과 6호선, 경의중앙선, 인천국제공항철도 등 4개 노선이 지나는 공덕역 초역세권에 있는 데다 경의선 숲길과 붙어 있어 ‘황금 입지’를 갖춘 것으로 평가받고 있다. 

21일 마포구청과 관련업계에 따르면 서울시는 20일 고시 제142호로 ‘마포구 염리동 168-9번지(재화스퀘어 빌딩) 역세권 활성화 사업 지구단위계획구역 지정 및 계획’을 담은 도시관리계획 결정 및 지형도면을 공개했다. 2021년 후보지로 선정된 뒤 3년 만이다.

마포구 관계자는 “도시관리계획 결정에 따라 앞으로 남은 행정절차는 사업에 대한 관할 구청의 인허가만 남았다”며 “사업주가 준비되는 대로 재건축 사업이 추진될 수 있게 된 셈이다”고 말했다.

서울시에 따르면 우선 재화스퀘어 빌딩과 주변일대 부지 9808.6㎡(2967평)의 용도가 3종 일반주거지역에서 일반상업지역(8626.7㎡(2609평))과 3종 일반주거지역(1181.9㎡(358평))으로 분리 조정된다.

토지 88%에 해당하는 면적 용도를 상업지역으로 상향 조정한 것은 업무중심지 기능을 강화하고 창업지원시설 등 혁신업무공간을 조성할 수 있도록 길을 열어주기 위해서다.

일반상업지역으로 바뀐 지역의 용적률은 800%로 대폭 높아진다. 현재는 3종 일반주거지역의 용적률 규제를 받아 245%에 불과하다.

이에 따라 현재 지하 2층~지상 15층, 연면적 3만 3770.4㎡(1만 215평) 규모인 재화스퀘어는 지하 6층~지상 최고 24층, 연면적 11만 4010㎡(3만 4488평) 규모로 재건축이 가능해졌다.

다만 부지 면적의 34.4%는 공공기여로 제공해야 한다. 

이를 맞추기 위해 재화스퀘어 측은 지하 6층~지상 24층, 연면적 9만 8015㎡(2만9650평) 규모의 업무용 빌딩과 별도로 지하 2층~지상 10층, 연면적 1만 5995㎡(4838평) 규모의 공공기여시설 빌딩을 지을 예정인 것으로 알려졌다.

서울시는 건축물의 이용 방안도 지정했다. 우선 업무용 빌딩은 주택과 공장, 위험물저장 및 처리시설, 주차장을 제외한 자동차 관련 시설 등으로 이용할 수 없다. 

지상 1층과 2층에는 역세권과 가로상권 활성화에 기여할 수 있도록 1종 근린생활시설 중 소매점과 휴게음식점 제과점, 2종 근린생활시설 중 일반음식점 휴게음식점 제과점, 문화 및 집회시설 등을 유치해야 한다. 지상 3층 이상은 업무시설(오피스텔 제외)로만 사용해야 한다.

공공기여 시설은 좀 더 구체적이다. △지하 1층~지상 2층은 공공임대상가 △지상 3층은 문화시설 △4층은 공공청사(보건지소) △5~6층은 사회복지시설 △6~10층은 공공청사(중부여성발전센터+한부모가족지원센터)로 각각 정해했다.

마포구는 이와 관련해 2023년 9월 보도자료를 통해 “공덕역 역세권 활성화 사업으로 들어서는 업무시설에는 (재화스퀘어빌딩의 소유주인) 다우키움그룹의 12개 계열사 임직원 4760명이 입주할 것”이라며 “1조 300억 원 규모의 직·간접적인 경제효과를 발휘할 것”이라는 전망을 내놓았다.

사업 일정은 다소 늦어질 것으로 예상된다. 마포구 관계자는 “도시관리계획 결정이 당초 예상보다 지연되면서 전체 사업 일정도 밀리고 있다”며 “사업주(다우키움그룹)도 내년 하반기 착공을 목표로 시공사 선정 등 후속 작업을 진행하겠다는 계획을 전해 왔다”고 말했다. 이에 따라 2029년 말로 예정됐던 준공도 1년 이상 늦춰질 것으로 보인다.

재화스퀘어는 1984년 준공 이후 2015년까지 32년 간 국민건강보험공단 본사로 이용됐다. 이후 공단이 공기업 지방 이전 정책에 따라 강원도 원주로 이전하면서 2016년 다우키움그룹의 계열사인 키움투자자산운용이 사모펀드(키움코어랜드사모부동산투자신탁1호)를 통해 매입했다. 재화스퀘어 개발사업은 부동산 개발 및 시행 전문 계열사인 키움ENS가 맡는다.