정부가 1기 신도시 정비사업에 필요한 자금 지원을 위해 12조 원 규모의 펀드를 순차적으로 조성하기로 했다. 

특히 지난해 선정한 15개 선도지구의 원활한 사업 추진을 위해 올해 말까지 6000억 원 규모의 1호 펀드를 만들기로 했다.

이에 따라 분당 샛별마을 동성과 일산 백송마을 1단지 등은 사업비 조달 부담이 크게 줄면서 내년 상반기부터 사업 추진이 본격화될 것으로 기대된다. 

31일 관련 업계에 따르면 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 1기 신도시 재정비 사업에 필요한 자금 지원을 책임질 ‘미래도시펀드’를 조성하기로 하고, 지난 27일 투자 정책 설명회를 가졌다.

이 펀드는 정비조합 설립부터 계획 수립, 인허가, 건설공사에 이르는 전체 사업 과정에 필요한 자금 지원을 목적으로 하는 정책 펀드이다. 펀드 설정 목표액은 12조 원.

1기 신도시 재정비 대상 주택은 53만 7000채이며, 추정 사업비는 195조 6000억 원 정도이다. 미래도시펀드는 이 가운데 각 사업장의 초기사업비와 본사업비 일부를 지원한다. 

초기사업비는 시공사 선정 이후 철거공사 이전까지, 본사업비는 철거부터 입주 때까지의 각각 투입될 사업비이다.

HUG 관계자는 “미래도시펀드를 통한 지원은 전체 사업비의 2% 수준인 초기사업비는 전액, 본사업비는 30~40% 수준을 목표로 한다”고 설명했다. 본사업비의 나머지는 분양 수입으로 충당된다.

그는 이어 “1기 신도시 재정비 사업이 한꺼번에 이뤄지는 것이 아니라 지역별로 순차적으로 진행된다”며 “12조 원이면 전체 사업을 지원하기에 충분할 것으로 판단했다”고 덧붙였다.

미래도시펀드는 HUG가 100% 원리금 지급을 보증하는 대출형 펀드(Loan Fund)이다. 정비사업 지원에만 사용할 수 있고, 사업장 단위별로 사모를 통해 조성된다.

또 개별 사업장을 지원하는 펀드(子펀드)를 여러 개 거느린 모(母)펀드로 구성된다. 모펀드는 연기금 등의 투자로 조성되며, 모펀드의 투자를 받은 자펀드는 개별 사업장과 1대 1로 매칭돼 대출 등을 일으킨다.

HUG 관계자는 “지난해 11월 선정된 15개 선도 지구에 최우선적으로 자금 지원이 이뤄지게 된다”며 “올해 말까지 6000억 원 규모의 모펀드 1개와 자펀드 15개가 만들어질 것”이라고 밝혔다. 

6000억 원은 초기 사업비(3000억 원=15개 사업장X최대 200억 원)와 본사업비 일부(3000억 원)를 지원하는 데 사용된다.

정부는 원활한 투자자 유치를 위해 모펀드 투자자에 자펀드 우선출자권을 주는 한편, 모/자 펀드 모두에 지분 유동화(Sell-down)를 허용하기로 했다. 

즉 모/자펀드 투자자가 특수목적회사(SPC)를 통해 자산유동화증권(ABS)을 발행하거나 신탁사에 신탁을 맡길 수 있도록 하겠다는 것이다.

HUG 관계자는 “1~3년 만기 ABS 발행이나 채권(bond)형 펀드조성 등도 가능하다”며 “투자자의 선호를 반영한 다양한 재원 조달 구조를 허용하겠다는 뜻”이라고 설명했다.

미래도시펀드의 운영 기간은 3~5년이며, 추정 연수익률은 4.26%(2024년 기준) 정도다.

국토부는 내년 상반기부터 펀드를 활용한 사업비 대출이 이뤄질 수 있도록 8월까지 모펀드 운용사를 선정할 계획이다. 이를 위해 6월에는 공모공고를 낼 방침이다. 

또 11월에 모펀드 투자자를 모집한 뒤 12월에는 1호 모펀드를 선보일 예정이다. 1호 자펀드의 대출은 2027년 상반기를 목표로 한다. 

미래도시펀드 조성으로 1기 신도시 재건축은 초기 단계부터 자금 부담 없이 사업을 추진할 수 있게 됐다. 그만큼 사업 추진 속도도 빨라질 수 있게 된 셈이다.

특히 분당 샛별마을 동성, 일산 강촌마을 3단지, 평촌 샘마을, 중동 은하마을 삼익, 산본 자이백합 등 15곳, 3만 7266채(표 참조)는 이르면 내년부터는 본궤도에 오를 것으로 기대된다.