코람코자산신탁의 서울 광화문 크레센도(Crescendo) 빌딩 인수가 사실상 마무리됐다. 법무법인 김앤장이 100% 장기 임차하는 우량 자산이다. 당초 DWS운용은 마스턴투자운용을 우선협상대상자로 선정했으나 투자자 반대로 무산되면서, 2024년말 코람코신탁으로 교체됐다.

일반적으로 대형 오피스 인수는 사모 자금으로 이뤄지는데, 코람코는 자기자본의 약 18%를 공모로 조달할 예정이다. 공모 펀드/리츠에 적용되는 재산세와 종합부동산세 분리과세 혜택을 받기 위한 것으로 풀이된다. 하지만, 공모 우선주의 수익률이 다른 투자자에 비해 낮아서, 공모 결과가 주목된다.

코람코자산신탁이 국토교통부에 제출한 ‘코람코지속성장 오피스 1-3호 리츠’ 투자설명서에 따르면, 코람코는 3월말 크레센도 빌딩 인수를 위한 리츠 설립 인가를 받았고, 4월18일 매매계약을 체결할 예정이다. 

총 인수대금은 5567억원이며, 이 가운데 선순위 담보 대출금은 3510억원이다. 대출 금리는 연 4%로 낮은 편이며, 금리하락 추세를 감안해 만기는 2년이다. 리츠는 인수 대금 지급을 위해 4월말에 3개월 만기로 440억원 중순위 대출(연 5.6%)을 받고, 5월말 실시하는 공모 자금으로 이를 상환할 계획이다. 

자기자본은 2370억원인데 보통주 100억원, 1종 종류주 800억원, 2종 종류주 1030억원, 3종 종류주 440억원으로 구성된다. 

자금조달에서 특이한 점은 공모로 모집하는 3종 종류주 440억원이다. 종류주(사실상 우선주)는 미래의 매각 차익보다 안정적인 배당을 중시하기 때문에, 일반적으로 보통주보다 배당률이 높다. 그런데 이번 3종 종류주 배당률(연 5%)은 1,2종 종류주는 물론 보통주(연 5.6%)보다도 낮다. 매각 차익 공유도 없어, 연 5% 배당이 수익의 전부다. 

코람코자산신탁은 “매각 손실이 발생할 경우, 임대보증금과 담보 대출을 제외하고 3종 종류주가 최우선으로 잔여 재산을 받기 때문에 안정성이 높다”며 “금리 하락기에 연 5% 배당은 매력적인 투자처”라고 설명했다. 

3종 종류주는 매각 차익이 없기 때문에 사실상 중순위 대출에 가깝다. 3개월 중순위 차입금 금리가 5.6%이기 때문에, 이를 유동성이 없는 9년 만기 리츠 연 5.0% 배당의 우선주 공모로 대체하는 셈이다.

국내 자산운용사 관계자는 “선순위 대출 3510억원의 담보인정비율(LTV)가 60%, 중순위 대출 440억원은 LTV 68% 수준”이라며 “기관 투자자의 저금리 중순위 대출이 어려워, 개인 투자자에게 조달하는 것”이라고 설명했다.