부동산개발업체 신영이 추진하는 서울 마포구 홍대입구역 역세권활성화사업(KT 신촌지점 개발)이 본격화하고 있다. 

최근 만기가 돌아온 브릿지론의 1년 연장에 성공한 데 이어 오는 6월에는 본 PF 조달과 건설 공사 착수, 아파트 분양 등을 동시 다발적으로 추진할 예정이다. 2019년 시범 단지로 지정된 지 6년 만이다. 

16일 관련 업계에 따르면 신영의 100% 자회사 ‘에스와이신도시개발’은 지난 4일 공시한 감사보고서를 통해 “서울 마포구 동교동 주상복합 개발사업의 브릿지론 1909억 원을 차입금 1450억 원과 신영에서 빌린 459억 원으로 전액 상환했다”고 밝혔다.

또 “리파이낸싱 대출 약정의 최종 만기일은 2026년 3월 30일이며, 이 대출과 관련해 지배기업인 신영이 연대보증을 섰다”고 덧붙였다. 

신영은 이를 토대로 오는 6월 본 PF 기표와 건설공사 착수, 아파트 분양 등을 동시에 추진할 계획이다. 

다만 이런 과정에서 신영이 떠안은 금융 부담은 적잖게 늘어났다. 

감사보고서에 따르면 기존 브릿지론은 △트랜치A(연이자율 8.00%) 1260억 원 △B(12.00%) 225억 원 △C(12.50%) 90억 원 △D(13.50%) 234억 원 △E(18.50%) 100억 원으로 다소 복잡하다. 금리도 상대적으로 높게 책정돼 있다. 

반면 새로운 차입금 구조는 트랜치A(올인 기준 7.50%) 1200억 원과 트랜치B 250억 원(13.0%)으로 상대적으로 단순하다. 

다만 신영은 신규 차입금 1450억 원에 대해서 전액 연대보증을 섰다. 또 트랜치B 250억 원과 관련해서는 수익권 보유 SPC(하남에이아이제일차)가 발행한 채권 250억 원을 모두 인수해서 다른 금융기관에 재판매(셀다운·sell-down)하고 있다. 

결국 에스와이신도시개발에 자본금 500억 원과 브릿지론 대여금 459억 원에다 후순위 채권 250억 원까지 추가로 떠안은 셈이다. 모두 1209억 원에 달한다.

신영은 PF 2550억 원은 이자와 수수료를 합쳐 올인코스트 연 9% 조건으로 조달할 계획이다.

신영이 추진하는 KT신촌지점 개발사업은 동교동 157-1번지 일대 4727㎡(1429평) 부지에 지하 6층~지상 20층, 2개 동, 연면적 4만 9573㎡(1만 4996평) 규모의 주상복합 건물을 짓는 프로젝트이다. 

올해 착공이 되면 2019년 역세권활성화 시범사업으로 지정된 지 6년 만이다. 사업지는 지하철 2호선 홍대입구역 2번 출구 바로 앞에 있다. 홍대입구역은 경의중앙선과 공항철도를 갈아탈 수 있는 환승역이다. 트리플역세권에 있는 것이다. 

여기에는 아파트 238세대(공공임대주택 43세대 포함)와 오피스텔 238실, 상업시설, 창업지원시설 등이 들어선다. 지상 3층까지는 연결되고, 지상 4층 이상부터 아파트와 오피스텔이 분리돼 있다.

크기는 전용면적 기준으로 아파트는 29.6~29.9㎡로 다양하고, 오피스텔은 29.7㎡ 하나다. 평균 분양가(3.3㎡)는 아파트의 경우 공급면적 기준 7300만 원, 오피스텔은 전용면적 기준 8100만 원, 상가는 1층 기준 1억 7400만 원 정도로 각각 책정돼 있다.

계획대로 분양이 끝날 수 있다면 예상 매출은 5516억 원 정도다. 땅값과 공사비, 판매비, 금융비, 제세공과금 등을 합친 원가가 4710억 원가량으로 추정되는 점을 고려하면 15%가량의 수익률을 올릴 것으로 분석된다.