서울의 대표적인 오피스 밀집지역 중 하나인 여의도에서 1만 평 이상 규모의 프라임급 오피스 개발이 잇따르고 있다.

서울시가 여의도를 국제금융중심지로 육성하겠다는 방침을 내세운 가운데, 민간 기업들의 사옥 재건축과 신규 개발이 속속 추진되고 있는 것이다.

도심업무지구(CBD)에 이어 여의도업무지구(YBD)에서도 일시적인 오피스 공급 과잉 우려가 제기되고 있다.

24일 관련 업계에 따르면 서울시가 지난해 11월 지정한 ‘여의도 금융중심 지구단위계획구역’ 내에서 착공했거나 사업을 준비 중인 오피스 프로젝트는 총 4곳이다. 지난 5월 공사에 들어간 ‘메르츠화재 여의도 사옥’을 비롯해, 키움증권·미래에셋증권·KB국민은행의 신사옥 개발이 포함된다.

기획 설계 단계로 아직 윤곽이 드러나지 않은 KB국민은행을 제외하면, 나머지 3개 사업장의 연면적만 17만5,742㎡(약 5만3,200평)에 달한다. 단일 업무지구 기준으로도 서울에서 손꼽히는 대규모 공급이다.

메르츠화재 여의도 사옥 재건축은 부동산 개발 전문업체 신영이 여의도동 25-1, 25-7번지 일대에서 추진하고 있다. 대지면적 2,290㎡(약 693평), 연면적 3만4,972㎡(1만579평) 규모로, 지하 7층~지상 19층 건물이다. 지난 5월 착공했으며, 2028년 6월 준공을 목표로 한다. 시공은 동원건설산업이 맡았다.

키움증권은 여의도동 36-1번지 옛 사옥 부지에 ‘키움파이낸스스퀘어’를 조성 중이다. 지하 7층~지상 28층, 연면적 5만8,464㎡(1만7,685평) 규모로 지어질 예정이며, 내년 8월 이후 착공을 목표로 현재 철거 공사가 진행되고 있다.

가장 규모가 큰 프로젝트는 ‘미래에셋증권타워’다. 우리금융이 소유한 여의도동 34-3번지 부지에 들어서며, 지하 7층~지상 28층, 연면적 8만2,306㎡(2만4,898평)에 달한다. 2027년 이후 착공해 2031년 준공을 목표로 하고 있으며, 시공사는 아직 확정되지 않았다.

이처럼 YBD에서 대규모 오피스 개발이 동시다발적으로 추진되는 배경에는 오세훈 서울시장의 ‘한국의 맨해튼’ 구상이 있다.

서울시는 이를 위해 지난해 11월, 용적률을 최대 1,200%까지 상향하고 최고 높이도 350m까지 허용하는 등 건축 규제를 대폭 완화한 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’을 결정·고시했다.

하지만 일각에서는 CBD에 이어 YBD 역시 공급 과잉 우려에서 자유롭지 않다는 지적이 나온다. 앞으로 몇 년 사이 프라임 오피스의 신규 입주가 계속될 것으로 예상되는 가운데, 단기적으로는 공실률 상승과 임대료 하락 압력으로 이어질 수 있다는 것이다.

업계 관계자는 “오피스 개발은 실제 수요보다 정책적 방향이나 보유 자산에 따라 추진되는 경우가 많다”며 “금융사와 대기업 중심의 여의도 신규 공급이 시장에 어떤 영향을 미칠지는 향후 임대 수요의 추이에 달려 있다”고 말했다.