이지스자산운용이 구분 소유 이슈를 풀고 리노베이션(Renovation)을 통해 건물 가치를 높이겠다는 전략이 무산됐다. 이지스는 2021년 서울 논현동 두산건설 본사 빌딩 지분 80%를 먼저 인수하고, 나머지도 추가 인수할 계획이었다. 하지만, 두산그룹 광고 계열사인 오리콤이 지분 매각을 끝까지 거부했고, 이지스는 결국 매각을 선택했다.

구분 소유는 그만큼 해결하기 어려운 난제이며, 건물 가치 평가의 결정적 요소로 작용한다.

두산건설은 2013년 유동성 확보를 위해 논현동 빌딩을 세일앤리스백(Sale & Leaseback) 방식으로 하나대체투자자산운용에 1400억원에 매각했다. 이때 지분 80%만 인수하고, 두산건설이 2028년까지 마스터 리스(Master Lease) 조건이었다. 나머지 지분 20%는 오리콤이 소유했다. 국내 사모펀드(PEF)인 큐캐피탈파트너스는 2021년말 두산건설 지분 53.6%를 인수해 최대 주주로 올라서며 경영권을 확보했다. 나머지 56.4%는 두산에너빌리티가 보유하고 있다.

이지스자산운용은 2021년 2월 싱가포르투자청(GIC) 투자금으로 하나대체투자 지분 80%를 약 2362억원(부대 비용 제외)에 인수했다. 이지스는 오리콤 지분 20%까지 추가 매입하고, 공사비 303억원을 투입해 대수선 공사를 진행할 예정이었다. 건물이 1987년 준공돼 매우 낡았기 때문에, 대수선을 통해 건물 가치를 높여서 매각할 계획이었다.

하지만, 오리콤은 “건물 지분 매각 대금으로는 인근 강남 지역에서 사무실을 구할 수 없다”며 매각을 거절했고, 지금도 이 건물 3~6층을 사옥으로 사용하고 있다.

이지스는 당초 두산건설 빌딩 지분 100%와 대수선 공사 비용까지 합해 총 4009억원(3.3m²당 3174만원)에 인수할 계획이었다. 추가 지분 인수에 실패할 경우, 오리콤이 입주한 상태에서 147억원을 투입해 내부 공용 및 전용 공간 환경 개선 공사를 진행할 계획이었다. 하지만, 재실(在室) 공사는 난이도가 높고, 입주 기업들의 불만이 많기 때문에 진행이 쉽지 않다.

이에 이지스는 밸류 애드(value-add) 전략을 포기하고, 다음주 매각 자문사 선정을 위한 입찰제안서(RFP)를 발송하며 지분 80% 매각에 나섰다. 

오리콤은 “앞으로도 20% 지분 매각 계획은 없다”고 밝히고 있어, 신규 인수자도 구분 소유 이슈를 해결하는 것이 만만치 않은 상황이다.