엠디엠그룹이 시행하는 서울 서초동 국군정보사령부(서리풀) 개발 사업의 5조3500억 원 규모 본PF(프로젝트파이낸싱) 조달이 순조롭게 진행되고 있다.

금융주관사인 신한은행이 추진하고 있는 PF 자금 모집이 한달 여만에 목표 금액을 거의 채운 것으로 알려졌다.

25일 증권업계에 따르면 신한은행은 지난달 금융사들을 대상으로 IM(투자소개서)을 배포하고 서리풀 개발 사업의 PF 대주단 구성 작업을 진행하고 있다.

PF 모집 규모는 총 5조3500억 원이다. 선순위 대출이 4조8400억 원으로, 금리는 CD 91일물+3.25%이다. 24일 CD 91일물 금리를 감안하면 5.98%다. 여기에 1.0%의 취급수수료를 더하면 올인코스트 기준으로 선순위 대출 금리는 6.98%다.

5100억 원 규모의 후순위 대출의 올인코스트 기준 금리는 7.35%의 금리와 1.0% 취급 수수료를 더한 8.35%다.

총 사업비는 주주들이 출자한 자기자금 2200억 원을 합쳐 총 5조5700억 원에 이른다.

본 사업의 시행을 위해 설립된 에스비씨PFV에는 엠디엠(66.4%), 이지스자산운용(28.95%), 신한은행(4.65%) 등이 출자했다. 

증권업계 관계자는 “최근 시장에 유동성이 부족한 상황인데다 금리도 다른 PF에 비해 낮은 수준인데도 서리풀 개발 사업의 PF 유치는 목표 금액을 거의 채운 것으로 알고 있다”고 말했다.

신한은행은 대주기관들이 내부 심의를 거쳐 최종 결정을 내리면 6월 말 1조2000억 원 규모의 브릿지론 만기가 돌아오기 전에 PF 인출까지 완료한다는 계획이다.

이처럼 서리풀 복합개발 사업의 PF 조달이 순조롭게 진행되고 있는 것은 시장에서 서리풀 개발사업의 사업성을 긍정적으로 평가하고 있기 때문으로 보인다.

신한은행은 금융사들에 돌린 IM(투자소개서)에서 서리풀 개발사업의 조성원가가 3.3m²당 3272만 원이라고 밝혔다. 시티코어가 추진하는 서소문 11·12지구(4028만 원), 남산 힐튼 재개발사업(4504만 원)과 비교하면 경쟁력이 있는 수준이다.

신한은행은 또 2030년 2월 준공 시 신축 자산의 예상 감정가는 3.3m²당 4754만 원, 총 8조919억 원에 이를 것으로 예상했다. 2조5000억 원 이상의 이익을 낼 수 있다는 것이다. 다만 2030년은 서울 지역에 오피스 공급이 집중되는 시기인 만큼 임대와 매각이 순조롭게 이뤄질 지는 미지수다.

서리풀 개발사업 부지는 서리풀터널을 기준으로 북측, 남측으로 나뉜다. 북측 부지(2만2800m²)에는 지하 4층~지상 7층, 1개동의 업무시설과 근린생활시설이 조성된다. 남측 부지(6만5470m²)에는 지하 7층~지상 19층, 4개동의 업무시설과 근린생활시설, 판매시설 등이 들어선다. 공공기여로 연면적 3만6906m² 규모의 공연장과 박물관도 조성된다.

엠디엠은 정보사가 이전하면서 공터가 된 토지를 2019년 공매 절차를 통해 낙찰받았고 1조956억 원에 달하는 토지매입비 가운데 약 30%를 2022년 먼저 납입했다. 지난해 6월 서초구청의 건축허가를 계기로 1조2000억 원의 브릿지론을 조달해 토지매입비 잔금 70% 납부를 완료했다. 신한은행은 이 중 PF 유동화증권 신용공여로 1000억원, 직접대출로 8700억 원을 지원했다.