올해 서울 호텔 매매 시장의 바로미터(barometer)로 평가받는 ‘포포인츠 명동’의 매각 작업이 본격적으로 시작됐다. 입지와 교통, 고객 선호도 측면에서 경쟁력 있는 우량 자산으로 평가받고 있으며, 호텔 시장 호황기를 맞아 매출액이 빠르게 늘고 있다. 경쟁 입찰은 6월 중순으로 예상된다.

다만, 마스터 리스(책임임대차) 계약을 체결한 조선호텔의 임대차 기간이 15년이나 남아 있어, 새로운 밸류 애드(value-add) 보다는 안정적 배당 수익을 원하는 국내 투자자들이 몰릴 것으로 예상된다.

포포인츠 명동은 2020년 개관한 4성급 신축 호텔로, 지하철 을지로3가역에 인접해 있어 입지 측면에서 경쟁력이 높다. 매각 주관사인 딜로이트안진 회계법인은 2025년 하루 평균 숙박요금(ADR)은 약 23만원, 객실당 평균 매출액(Revenue Per Available Room)은 약 21만원으로 예상하고 있다. 이는 서울 호텔 시장의 성장세를 감안해, 2024년 대비 약 10% 상승할 것으로 본 것이다. 

이런 상황을 감안해, 매도자인 이지스자산운용은 객실당 6억원을 희망하고 있다. 포포인츠 명동의객실 375실을 감안하면 약 2200억원 수준이다. 반면, 매수 희망군은 5억원대 후반을 보고 있다. 올해 3월말 KB자산운용이 인수한 포포인츠 서울역이 객실당 5억원 수준이었기 때문이다. 명동이 입지 및 매출 측면에서 더 뛰어난 것을 감안해도 6억원은 투자자들의 심리적 부담이 크다는 분석이다.

포포인츠 서울역과 마찬가지로 포포인츠 명동도 운영사인 조선호텔이 우선매수권을 보유하고 있다. 조선호텔의 책임임대차 계약은 2040년 10월까지다. 외국계 투자자 입장에서는 운영사 교체를 통한 밸류업(value-up)이 어렵고, 연간 6~7% 수준의 안정적 배당과 향후 자산가치 상승을 봐야 하기 때문에, 매력도가 떨어진다는 단점이 있다.

조선호텔은 그동안 그래비티 서울 판교와 포포인츠 서울역의 우선매수권 행사를 검토했으나, 최종적으로 포기했다. 조선호텔은 인수 의지가 있지만, 신세계그룹의 전반적인 자금사정이 여의치 않기 때문이다. 조선호텔의 2024년말 보유 현금(연결 기준)은 29억원에 불과하다. 조선호텔 100% 주주인 이마트의 보유 현금은 1조7750억원이지만, 자금 순환이 빠른 유통 기업의 특성상 많은 규모는 아니다. 2024년 연결 영업이익은 471억에 불과했다. 

외국계 자산운용사 관계자는 “포포인츠 명동은 조선호텔의 임대차 기간이 15년이나 남아 있어, 외국계 보다는, 국내 투자자들이 더 많은 관심을 보이고 있다”고 말했다.