"코리빙(Co-living)으로는 투자 수익률을 맞추지 못하니, 국내외 수요가 증가하는 호텔로 바꾸면 되지 않을까?"

이지스자산운용은 6월 대출 만기를 앞두고 ‘누디트 홍대’의 매각을 추진하고 있는데, 인수를 검토중인 투자자들이 새로운 시각으로 접근하고 있다. 임대형 주거 자산은 국내 인구구조 및 주거 형태의 변화에 따라 관심은 많지만, 오피스와 물류, 데이터센터 등 다른 상업용 부동산에 비해 투자 수익률이 낮다는 단점을 안고 있다.

이에 코리빙 자산과 설계 구조가 비슷한 호텔로 전환하면 수익률을 맞출 수도 있다는 관점이 등장했다.

이지스운용은 2021년 6월 '이지스레지덴셜리츠'를 설립해 ‘누디트 홍대’를 1320억원 (3.3m²당 2478만원)에 인수했다. 이때 담보대출 1020억원(금리 5.5%)을 받았는데, 2025년 6월이 만기다. SK디앤디가 인수한 로컬 스티치(Local Stitch)가 임대료 연 2% 인상 조건으로 2033년까지 책임 임대차(Master lease) 계약을 체결했다.

이지스는 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield) 코리아를 자문사로 선정해 연초부터 매각 작업에 들어갔다. 이지스레지덴셜리츠  IR 자료에 따르면, 누디트 홍대의 2024년 임대율은 96%로 공실이 거의 없을 정도로 인기가 많다. 2024년말 기준 감정평가액은 1413억원으로 약 7% 상승했다.

국내 자산운용사 관계자는 “코리빙 인기가 높지만, 사용자의 임대료 저항이 심해 이자 비용을 감안하면 투자 수익률이 매우 낮다”며 “누디트 홍대도 수익률이 연 2%에 불과하다”고 말했다.

이지스는 2023년 코리빙 운영사인 맹그로브(MGRV)와 함께 공동 개발한 맹그로브 신설/동대문/신촌 포트폴리오 매각을 추진했으나, 인수자의 투자 수익률을 맞추지 못해 무산됐다.

국내 운용사들은 오피스와 호텔 등 인수에 관심을 두는 반면, 외국계 투자자들은 오피스를 제외한 물류센터와 데이터센터, 주거에 집중하고 있다. 특히 임대형 주거 투자에 집중하면서, 인수 경쟁이 치열해지고 가격도 오르고 있다.

누디트 홍대는 모건 스탠리와 블랙스톤 등 외국계 투자자와 일부 국내 운용사가 관심을 보이는 것으로 알려졌다. 이들이 보는 포인트는 호텔 전환이다. 코리빙은 주로 1~2인이 사용하도록 설계돼 있고, 호실마다 화장실과 샤워 시설이 갖춰져 있어 호텔과 구조가 매우 유사하다. 반면, 숙박료는 호텔이 코리빙 보다 높고, 호텔 전환 비용도 크지 않다는 장점이 있다. 

국내 부동산 투자회사 관계자는 “누디트 홍대 사용 요금을 일평균 숙박료(ADR)로 환산하면 약 8만원인데, 홍대 인근 호텔의 ADR은 12만원 이상이어서, 호텔로 전환하면 수익률을 10%까지 끌어올릴 수 있다”고 설명했다.