서울 강남구 강남역사거리 동쪽부터 포스코사거리까지 2.7km 구간이 ‘테헤란로 지구단위계획구역’으로 지정되면서, 허용용적률이 최대 200%포인트(p) 상향된다. 이 지역이 ‘용도지역 조정 가능지’로 지정되면 건축물 높이 제한 없이, 최대 1800%까지 용적률 상향도 가능해진다.

이에 따라 상록회관 등 지은 지 30년이 넘은 대형 건물과 이면도로변 일대를 중심으로 초고층 빌딩 타운이 들어설 것으로 기대된다. 신규 공급 부족에 시달리는 강남업무권역(GBD)의 오피스 시장에 숨통이 트일 것이란 분석도 나온다.

서울시는 8일 이런 내용을 담은 ‘도시관리계획(테헤란로 지구단위계획) 결정 및 지형도면’을 서울시보 제4062호에 게재했다. 이번 결정은 2009년 확정된 기존 지구단위계획 이후 강남의 중심지 기능이 강화된 점과 주변 여건 변화를 반영해, 도시 활성화를 유도하고 중심지 역할을 확대하기 위해 마련됐다. 

서울시에 따르면 지구단위계획구역 명칭은 ‘테헤란로 제2지구’에서 ‘테헤란로 지구’로 변경됐다. 기존 ‘1지구’는 ‘서초로 지구단위계획구역’으로 변경됐기 때문이다. 대상 지역은 강남구 역삼1동~역삼2동~삼성2동~대치4동 일대 95만 9160㎡(29만 3171평)이다.

테헤란로 일대 허용되는 건물 용도도 일부 조정됐다. 예컨대 간선도로변에는 창고시설의 신설이 금지된다. 

이번 결정에서 가장 눈에 띄는 변화는 건축물 개발 밀도에 큰 영향을 미치는 용적률의 상향 조정이다.

주거지역(3종 일반주거지역 기준)의 경우 기준용적률이 ‘220% 이하’에서 ‘250% 이하’로, 허용용적률은 ‘250% 이하’에서 ‘275% 이하’로 높아진다. 일반상업지역은 기준이 ‘600% 이하’에서 ‘800% 이하’로, 허용은 ‘800% 이하’에서 ‘880% 이하’로 올라간다.

여기에 더해 친환경 요소나 창의적 디자인 등을 적용할 경우 용적률을 추가로 확보할 수 있도록 인센티브 조건이 조정됐다. 이는 올해 1월 서울시가 마련한 ‘지구단위계획 수립기준·관리운영 기준 및 매뉴얼’이 반영된 결과다. 해당 인센티브를 적용하면 최대 1800%까지 용적률이 허용된다. 

복잡하게 설정돼 있던 건물 높이 기준도 단순화됐다. △상업지역 주요 간선도로 교차지역은 100~250m △일반 간선도로변은 90m~120m △이면도로변은 70~100m △주거지역은 60~80m로 각각 정리됐다.

한편, 이번 계획에 따라 강남파이낸스센터, 센터필드(옛 르네상스호텔), 상록회관, 포스코센터, 금융결제원 등 5곳은 특별계획구역으로 지정돼 별도 관리를 받는다.

이들 부지가 현재의 일반상업지에서 중심상업지로 용도지역이 상향 조정되면 용적률은 높여진다. 

즉 기준용적률은 ‘600% 이하’에서 ‘800% 이하’로, 허용용적률은 ‘800% 이하’에서 ‘930% 이하’로 올라간다. 또 상한용적률은 친환경 설계와 공개공지 확보 등을 조건으로 1000% 초과도 가능하다. 최대 1800%까지도 허용된다는 뜻이다.

상록회관은 이번 계획의 최대 수혜주가 될 가능성이 크다. 1991년에 준공된 이 건물은 용적률 194%로, 지하 3층~지상 18층 규모로 건축됐다. 포스코센터(1995년 준공)도 용적률이 595.7%에 불과해 재건축 시 2배 이상 규모 확장이 가능할 것으로 예상된다.

부동산개발업계 관계자는 “상록회관의 경우 지어진 지 30년이 넘어 시설이 노후된 데다, 주변에 비해 저밀도로 개발됐다”며 “새로운 지구단위계획을 적용되면 상당한 개발이익이 기대된다”고 말했다.