이지스자산운용이 매각하는 코리빙(Co-living) 자산 ‘누디트 홍대’ 경쟁 입찰에 국내외 투자자 5곳이 참여했다. 투자자들은 기존 코리빙 모델로는 요구 수익률을 맞추기 어려워, 호황기에 접어든 호텔 전환을 전제로 사업 모델을 구상했다. 현재 일평균 숙박요금(ADR)을 70% 이상 끌어올리겠다는 계획이어서, 실현 가능성에 관심이 몰리고 있다.

부동산 업계에 따르면, 누디트 홍대는 전체 면적의 86%는 숙박 시설(296실), 14%는 리테일로 구성돼 있다. 매출의 87%는 숙박 시설에서 발생하며, 점유율(OCC)은 66.5%, 숙박 요금(ADR)은 약 7만원 수준이어서 코리빙으로는 요금이 낮은 수준이다. 운영업체인 로컬스티치가 최저보장 임대료와 매출연동 임대료를 납부하고 있다.  

코리빙은 3, 6, 12개월 등 장기 투숙객 비중이 높아야 안정적으로 운영되는데, 누디트 홍대는 장기 비중이 30%로 낮고 단기 숙박이 70%로 높은 편이다. 이는 외국인 단기 여행객들이 많이 이용하기 때문이다.

이번 입찰에 국내는 이지스엑스자산운용 등 3곳, 해외는 블랙스톤과 TPG안젤로고든 등 2곳이 참여했다. 호텔로 전환을 계획한 한 입찰자의 투자 계획을 보면, 전환할 경우 ADR을 12만~13만원으로 높일 수 있을 것으로 예상했다. 

입찰 참여자들이 제시한 가격은 약 1400억원 앞뒤로 중반까지 다양하다. 이지스의 매도 희망가격은 1400억원 중반 이상이다. 이지스레지덴셜리츠는 IR자료에서 2021년 6월 당시 누디트 홍대 인수 가격이 1320억원 (3.3m²당 2478만원)이라고 밝혔다. 매각에 성공해도, 차익은 크지 않다.

변수는 코리빙 시설을 호텔로 바꾸기 위해서는 시설투자가 많이 들어간다는 점이다. 누디트 홍대는 룸이 8개 타입, 3~15평(전용 기준)으로 다양하다. 호텔은 가격에 따라 3~4개 타입으로 표준화돼야 효율성이 높아진다는 점에서, 코리빙은 리모델링을 거쳐야 한다. 잠재 인수자들이 리모델링 비용을 최적화하는 것이 중요하다.

두번 째는 소비자 인식이다. 누디트 홍대는 이미 ADR 7만원의 저렴한 숙박시설로 소비자에게 인식돼 있는데, 호텔 브랜드를 도입한 이후에 3, 4성급 호텔 가격을 받아들일지 여부다. 초기에 입찰 참여를 검토했던 외국계 투자자들이 막판에 포기한 것도 이점에 확신이 없었기 때문이다.

외국계 투자회사 관계자는 “누디트 홍대는 지하철역에서 다소 멀기 때문에, 창의적인 호텔 전환과 브랜드 마케팅이 중요한 자산”이라고 말했다.