부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기설로 홍역을 치르고 있는 롯데건설이 홈플러스 점포 개발 리스크를 여전히 안고 있다. 본PF로 전환해 공사가 예정된 사업과 브릿지 대출에 대한 연대보증 금액은 1조5000억원을 넘는다. 롯데건설의 PF 보증한도 총액의 37%를 차지한다.

국내 신용평가사들은 4월말과 5월초 홈플러스 사태 전개 양상에 따라 PF우발 채무가 현실화될 가능성을 우려하는 보고서를 발표했다.

시행사인 ㈜미래도시는 경기도 부천시 원미구 상동 540-1 번지 홈플러스 부천 상동점을 인수해 오는 7월에 폐점하고 주상복합으로 개발할 계획이다. 이 프로젝트는 지하 7층~지상 47층, 8개동 규모로 아파트 936세대와 오피스텔 917실 및 상가를 짓는 복합 개발 사업이다. 2024년 6월 7500억원 한도 PF 대출 약정이 체결됐다. 2026년 3월 착공해 분양을 진행하고, 2030년 7월 완공이 목표다.

㈜미래도시개발과 FL자산운용은 2021년 롯데건설과 컨소시엄을 구성해 서울 동대문점을 비롯해 5개 점포를 7250억원에 인수했다. 이 가운데 동대문점은 ㈜더미래가 2026년 상반기 폐점하고 주상복합으로 개발될 예정이며, 롯데건설이 3366억원 한도의 PF 연대보증을 섰다. 

서울시가 지난 3월 ‘용두 역세권 지구단위 계획안’을 수정 가결해, 동대문점은 지하 6층~지상 49층 규모의 공동주택 408세대와 500석 규모의 공연장, 판매 시설 등이 들어설 예정이다.

부동산 개발회사인 지메이코리아가 시행사 ㈜세콘도를 통해 2022년 9400억원에 인수한 영등포와 부산 센텀시티 등 4개 점포는 아직 영업중이다. 부산 센텀시티점은 인수 당시 브릿지 대출 3610억원(보증 한도 4332억원)에 대해 롯데건설이 연대보증을 섰다. 

감사보고서에 따르면, ㈜세콘도의 2024년 홈플러스 임대료 수익은 128억원인데, 이자 비용은 420억원으로 영업손실이 388억원에 이른다. 2023년에도 357억원 영업적자를 기록했다. 

세콘도가 보유한 4개 점포와 FL자산운용이 인수한 4개 점포는 홈플러스의 임차료 50% 감면 요구 대상이다. 이 부분이 신용평가사들이 롯데건설에 대해 우려하는 대목이다. 임차료 대폭 감면으로 시행사 및 투자 펀드의 담보 대출 이자 지급과 현금흐름에 차질이 빚어지고 개발 계획이 흔들리면, 롯데건설이 보증 채무를 떠안을 수 있기 때문이다.

롯데건설의 올해 1분기 보고서에 따르면, 지난 3월말 기준 부동산PF 대출 잔액은 3조6342억원 (보증 한도 4조1611억원)이다. 

국내 신용평가사 관계자는 “롯데건설이 건설 수주를 위해 홈플러스 점포 개발에 깊숙이 참여하며 PF 리스크가 커졌다”며 “홈플러스 법정관리 추이를 면밀히 지켜보고 있다”고 말했다