지난 코어비트 인사이트 리포트 5편에서는 서울 도심권역(CBD)에 약 75만 평 규모의 오피스가 2030년까지 공급될 것으로 분석한 바 있다. 주요 핵심은 코어비트에서 모니터하고 있는 28개 프로젝트 중에서 21개 개발 프로젝트(약 75%)가 착공되었거나 본 PF 단계에 진입한 실질적인 예정 물량으로, 향후 공급이 지금 대비해야 할 현실적인 이슈라는 점이었다. 금리인상, 공사비 급증 등으로 개발 여건이 악화된 상황에서도 이러한 공급이 현실화된 직접적인 배경이 된 서울시의 도시정비형 재개발 정책에 대해서도 깊이 있게 분석하였다.

2025년 오피스 매매시장의 특징 중의 하나는 강남권역(GBD) 오피스의 거래 유동성이 높았다는 점이다. GBC 오피스 공급이 상대적으로 어렵다는 점도 영향을 주었다. 그렇다면 GBD 오피스의 향후 예정된 공급 파이프라인은 어떻게 진행되고 있나? 향후 공급이 언제 시장에 영향을 미치나? 최근 서울시의 “테헤란로 1,800% 용적율” 정책은 앞으로 강남 오피스시장에 어떻게 영향을 미칠까? 이번 보고서는 이러한 질문에 대한 해답을 찾아보고자 한다.

코어비트의 결론은 2025년부터 2031년까지 GBD 내 공급 예정 면적은 총 약 33만 평이며, 인근 수서·복정 지역을 포함할 경우 공급 규모는 약 70만 평에 달할 것으로 전망된다. 특징은 서리풀 프로젝트와 같은 초대형 오피스의 공급과, 현대자동차의 GBC(Global Business Center)가 본격적으로 진도가 나가고 있다는 점이다. 그리고 GBC 외곽에 진행중인 수서, 복정과 같은 초대형 프로젝트들이다.

GBC를 제외하면, 강남권역 향후 공급 파이프라인은 수서, 복정과 같이 GBD 외곽의 프로젝트들이어서 GBD 핵심시장의 펀더멘털에는 영향이 적을 것으로 추정된다. 반면, 서울시의 2025년 테헤란로 지구단위계획 변경은 테헤란로와 같이 GBD 핵심권역에 초점이 맞춰져 있어 이러한 서울시 정책이 GBD 오피스시장을 뒤흔들 게임체인저(Game Changer) 역할을 할 것으로 분석하였다. 

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