거대한 전광판이 24시간 반짝이고 수많은 관광객들이 쇼핑과 브로드웨이 공연을 즐기는 뉴욕 타임스퀘어. 세계에서 가장 화려한 관광·엔터테인먼트 중심지 중 하나인 이곳이 '놀러가는 곳'에서 '살 수 있는 곳'으로 변하고 있다. 뉴욕주 정부가 회계법인 언스트앤영(EY) 옛 본사 건물인 '5 타임스퀘어'를 주거용 복합 건물로 전환하는 계획을 승인했다고 발표한 것이다.

이 건물은 41~42번가에 위치해 있으며, 약 2만8000㎡(약 8500평) 오피스 공간을 아파트 1250개로 바꾼다. 전체 주거 공간의 25%는 서민용 주택으로 공급될 예정이며, 기존 리테일 공간 1만1000㎡(약 3300평)는 그대로 유지된다.

2002년 EY 본사로 건축된 이 건물은 뒤 공실률이 77%에 달할 정도로 활용도가 떨어졌다. 현재 부동산 개발사인 RXR 리얼티와 SL 그린 리얼티, 투자회사 아폴로 글로벌 매니지먼트가 소유하고 있으며, 토지는 뉴욕시 소유다.

이번 전환이 가능했던 배경은 뉴욕의 심각한 주택난이다. 뉴욕의 다가구 주택 공실률은 3% 아래로 떨어져 거의 최저 수준이지만, 오피스 공실률은 약 13%로 여전히 높은 상황이다. 이에 뉴욕시와 뉴욕주는 활용도가 떨어지는 오피스 건물의 주거용 전환을 위해 규제를 완화하고 세제 혜택을 주고 있다.

'5 타임스퀘어' 전환 사업은 '467-m' 제도를 활용한다. 이는 상업용 건물을 주택으로 바꿀 때 일정 비율을 서민 주택으로 공급하면 세금 혜택을 주는 제도다. 2024년 주거용 건물의 용적률 제한이 폐지되고, 고밀도 주거지구로 변경(rezone)되면서 올해부터 대규모 주거 개발이 본격화됐다.

타임스퀘어의 주거 수요는 이미 입증됐다. 지난 35년 동안 이 지역에서 유일하게 새로 문을 연 고급 임대아파트 '엘러리'는 330개 유닛이 약 10개월 만에 모두 임대됐으며, 임대료도 뉴욕 평균을 크게 웃돌았다. 지하철 12개 노선이 지나가는 교통의 요지라는 점도 큰 매력으로 작용했다.

'5 타임스퀘어' 외에도 맨해튼에서는 '25 워터 스트리트'(1300개 이상 유닛, JP 모건과 뉴욕 데일리 옛 본사), 화이자 옛 본사 건물(1500개 이상 유닛, 219 & 235 East 42nd Street), '55 브로드 스트릿'(571 유닛, 골드만 삭스 옛 사무실) 등 대규모 오피스-주택 전환 사업들이 잇따라 추진되고 있다.

싱가포르 증시에 상장된 매뉴라이프 US 리얼 에스테이트 인베스트먼트 트러스트(Manulife US REIT, MUST)가 최근 자산 매각 기한을 2025년 12월말까지 6개월 연장하는 방안의 대주단 승인을 받았다고 밝혔다. 미국 오피스 시장 회복 조짐에 따라 더 나은 조건에서 자산을 매각하기 위한 것으로 풀이된다.

MUST는 오피스 시장 침체와 금융 비용 상승에 대응하기 위해 대규모 자산 매각과 부채 상환을 진행해 왔다. 2023년 하반기 배당 중단을 선언한 뒤 11억8000만 달러(약 17조 원)의 구조조정에 들어갔다. 2024년 3월 모회사인 캐나다 보험사 매뉴라이프로에서 2억3570만 달러(약 3410억 원)를 지원받아 간신히 디폴트를 면할 수 있었다. 현재 배당을 중단한 상태로, 현금 흐름은 대부분 부채 상환과 자산 유지·보수에 사용하고 있다.

핵심은 높은 부채 비율이다. MUST 부채비율은 56.7%까지 치솟아 싱가포르 중앙은행 기준 50%를 크게 웃돌았다. 부채 비율이 50%를 넘으면 추가 차입이 제한되고 배당 중단, 자산 매각 압박 등 경영에 심각한 제약이 따른다.

미국 오피스 시장 침체로 포트폴리오 가치가 급락하면서 매각도 쉽지 않았다. MUST는 2022년 4월부터 자산 매각을 시도했지만 높은 금리와 신용경색으로 매수자를 찾기 어려웠다. 그러다 작년 11월 캘리포니아 새크라멘토의 웰스파고 센터(400 Capitol Mall)를 1억1700만 달러(약 1690억 원)에 매각한 것을 시작으로 매각 작업이 본격화됐다. 올해 3월 뉴저지 세컴커스의 플라자 빌딩(500 Plaza Drive)을 약 4000만 달러(약 580억 원)에, 5월에는 애틀랜타 피치트리 빌딩을 1억3380만 달러(약 1940억 원)에 매각했다.

MUST는 '마스터 구조조정 합의(MRA)'에 따라 2025년 6월말까지 총 매각대금 3억2870만 달러(약 4760억 원)를 달성해야 한다. 2024년 11월 이후 진행된 자산 매각으로 약 2억9000만 달러(약 4200억 원)의 부채를 상환했으며, 현재까지 약 82%를 달성했다. 

업계에서는 미국 오피스 시장이 바닥을 지나고 있다는 평가가 나오면서, 금리 인하 기대감과 함께 MUST처럼 어려움을 겪던 오피스 리츠에 숨통이 트이는 기회가 될 것으로 보고 있다.

중국 최대 부동산 개발업체 중 하나인 컨트리 가든(비구이위안, 碧桂园)이 141억 달러(약 20조4000억 원)에 달하는 해외 부채 구조조정을 놓고 고비를 맞있다. 해외 채무(달러 표시 채권 등)에 대한 디폴트 선언 이후 1년6개월이 지나도록 은행단과 합의에 이르지 못하면서, 홍콩 고등법원이 예정된 청산 심리를 8월 11일로 연기했다.

컨트리 가든은 현재 홍콩 법원 감독 하에 해외 부채를 최대 78% 감축하는 구조조정 방안을 추진 중이다. 이 부채는 해외 채권(약 103억 달러)과 해외 은행 신디케이트론(약 36억 달러)으로 구성돼 있으며, 회사 측은 올해 12월까지 협상 마무리를 목표로 하고 있다.

5월 26일 기준, 해외 채권 투자자의 약 70~75%가 구조조정 방안에 원칙적으로 동의한 상태다. 전체 구조조정 방안이 통과되기 위해서는 전체 채권 기준 75% 이상의 찬성이 필요한데, 신디케이트론을 약 50% 보유한 주요 해외 은행들이 여전히 합의하지 않고 있는 것이 걸림돌로 작용하고 있다. 가장 큰 쟁점은 은행들이 압류한 1억7800만 달러(약 2580억 원)어치 담보를 어떻게 돌려받을지에 대한 문제다. 컨트리 가든은 8월 중순까지 향후 구조조정 방안을 법원에 제출하고, 연말까지 협상을 마무리하겠다는 입장이다.

문제는 컨트리 가든이 단순히 하나의 기업 파산이 아니라는 점이다.  컨트리 가든은 국영기업이 아닌 완전 민간 부동산 회사로, 파산 시 중국 내 수많은 중소 민간 개발 회사에 연쇄 충격을 가져올 것으로 우려된다. 중국 정부는 지금까지 국영 성격의 개발사는 유동성을 지원했지만, 컨트리 가든과 같은 민간 기업은 유보적 태도를 보여왔다.