올해 들어 CPPIB, 인베스코 등 글로벌 투자기관의 한국 임대주택 투자가 빠르게 확대되고 있다. 금리인상으로 위축된 부동산시장에서 데이터센터와 함께 가장 활발하게 투자가 이루어지는 섹터로 인기를 누리고 있다. 

최근 정부의 두 차례에 걸친 주거 안정화 대책으로 인해, 특히 LTV제한과 종부세 혜택 폐지 정책으로 기관투자자들의 임대주택시장 투자가 발목이 잡힌 형국이다. 

20일 발행되는 코어비트 Insight Report 19호는 이러한 시장 상황에서 투자자산으로서 임대주택시장의 기회와 위험요인을 분석하고 이를 투자모델에 어떻게 반영해야 할 지에 대한 주제를 다루었다. 

보고서는 다른 상업용부동산 섹터와는 달리 임대주택이 지게 되는 운영 리스크와 정책 리스크를 사례를 들어 설명한다. 블랙스톤의 미국 시니어하우징 투자 손실을 예로 들어 주거 섹터의 현실적인 운영 리스크를 지적했다.

이어 LTV 전면차단, 장기매입임대 종부세 합산 배제 폐지 등 정책이 코리빙과 같이 새로운 투자 부동산시장에 미칠 파급효과를 세부적으로 정리했다. 그러면서 다른 자산군과 확실하게 구분되는 주거 섹터의 요소가 바로 정책 리스크라고 강조했다.

또한 이러한 정책 리스크는 한국 뿐만 아니라 글로벌한 현상이라는 점도 같이 분석했다. 2022년 뉴욕의 421-a 정책 종료가 그 대표적인 사례이다. 임대주택사업자에 대한 재산세를 감면하는 제도를 폐지하면서 임대주택 개발프로젝트의 사업성이 악화되었고, 뉴욕시 신규 임대주택 승인량이 급감한 사례이다. 이 사례는 주거섹터의 정책리스크를 뚜렷이 보여준다.

보고서는 올해 5월 기준으로 민간임대사업자가 41만호(서울 전체 가구의 11%)의 임대주택을 공급하는 현실을 정부 정책이 직시하지 못한 점도 우려했다.

결론적으로 주거섹터의 태생적인 리스크인 정책 리스크를 투자자들은 어떻게 판단해야 할 지에 대한 결론을 제시한다. 코어비트 'Insight Report 19호 : 투자자산으로서 임대주택시장 – 기회와 위험'에서 확인할 수 있다.