서울 강남권의 초대형 개발 사업인 반포 ‘더팰리스 73’ 개발 사업에 참여할 신규 투자자 유치가 최종적으로 무산됐다. 당초 부지 및 사업장 매각을 추진했던 스타로드자산운용 컨소시엄은 이미 3월에 포기했다. 매도자인 더랜드 그룹은 이후 다른 외국계 투자자를 접촉했으나 성과를 내지 못했다.

이에 따라, 대주단은 금융감독원 부실PF 정리 가이드라인에 따라 채권회수 절차에 들어갈 계획이다.

스타로드 컨소시엄은 2024년 12월초 시행사인 더랜드 그룹과 양해각서(MOU)를 교환하며 ‘더팰리스73’ 사업 부지 및 사업권의 5500억원 인수 본계약을 올해 2월말까지 체결하기로 했다. 하지만 2월말 시한을 지키지 못해, 더랜드 그룹이 대주단과 MOU 기한을 3개월 연장하며 외국계 투자자를 접촉했다.

더랜드는 지난해는 이탈리아 고급 브랜드가 입주하는 고급 호텔과 면세점, 레지던스를 기획했다. 올해는 세계적 하이퍼카(Hyper-car) 브랜드 유치를 기획했으나, 모두 무산됐다. 글로벌 명품 브랜드는 해외 파트너 선정에 매우 신중하기 때문에, 부지 매입 및 PF 자금조달 계획이 확실하게 마련되지 않으면 손을 잡지 않는다. 국내 중소형 자산운용사와 시행사의 개발 경험으로는 파트너십을 체결하는 것이 쉽지 않다. 국내에서 글로벌 호텔 브랜드를 유치한 곳은 신세계그룹(Aman)과 이지스자산운용(리츠 칼튼) 정도다.

‘더팰리스73’ 사업장은 대출 원리금 연체 발생에 따라 2024년 8월 기한이익 상실(EOD)이 선언됐다. 금융감독원 가이드라인은 EOD 선언 시점부터 6개월 이내 경/공매 절차를 끝내는 것이다. 하지만, 사업장 규모가 커서 일반적 공매로는 매각이 어렵다고 판단돼, 5월말까지 3개월 시간을 더 줬던 것이다.

대주단은 공매를 포함한 채권 회수 절차에 돌입했다.

더랜드그룹은 2020년말 브릿지대출을 받아 해당 부지를 약 3500억원에 매입했다. 이후 금융 비용이 추가되면서 2023년말 차입금은 3850억원으로 늘었으며, 연체 이자를 감안한 대출 잔액은 현재 4000억원 중반까지 높아졌다.

개발 업계에서는 일반적 공매로는 매수자를 찾기 어렵고, 자본 재구조화가 불가피한 것으로 보고 있다.

새마을금고를 비롯한 선순위 대출 3300억원을 제외한 중/후순위 대출은 사실상 출자전환을 하고, 건설사 공사비를 2순위 채권으로 설정해야 사업성이 보강되고 1군 시공사를 구할 수 있다는 분석이다.

 부동산 개발 업계 관계자는 “스타로드운용 이전에 부지 및 사업장 매입을 검토했던 외국계 투자자의 제시 금액은 4000억원대 초반이었다”며 “상당 수준의 채무 재조정이 이뤄져야 신규 투자자를 구할 수 있을 것”이라고 말했다.